Dansk økonomi er præget af oliekrisen i Mellemøsten. Ligesom resten af verden.
Indtil videre har krisen dog ikke ligefrem skabt faldende priser på boligmarkedet. Faktisk tværtimod.
Boligpriserne – særligt i hovedstaden – er på vild himmelflugt i 2026.
De stigende priser er ikke bekymrende i sig selv. Specielt ikke, når boligkøberne ser robuste ud og har en stor del af finansiering til boligen, når de køber, ifølge Nationalbanken.
Men der er alligevel dybe panderynker i Nationalbanken.
De ser en øget risiko for boligkøberne, der kan stå skidt, hvis markedet vender, og samtidig at de høje priser begynder at sprede sig fra det københavnske boligmarked ud i landet.
Slagelse, Sorø, Ringsted: Små skridt mod hovedstaden øger husprisen med mindst 300.000 kr.
– Når priserne stiger så markant, og vi samtidig ser tegn på, at udviklingen i højere grad er forventningsdrevet, så øges sårbarheden ved et senere fald i priserne, siger nationalbankdirektør Ulrik Nødgaard.
Forventningsdrevet kan oversættes til spekulation, oplyses det fra Prognosecenteret.
Nationalbankdirektøren fortsætter:
– Endvidere ser vi nu klarere tegn på spredning uden for København. Derfor er det afgørende, at der ikke bliver lempet på lånereglerne, som har bidraget til den robusthed, boligejerne har i dag.
Hvad der helt konkret skal ende med at få bærret til at flyde over og potentielt skabe en boble eller krise, er dog for nu ikke helt klart.
Nationalbanken fremhæver prioritetslån, som er vokset.
Men når de kigger tallene igennem, ”er der ikke tegn på større forskelle i kreditkvaliteten mellem prioritetslån og variabelt forrentede realkreditlån,” eller grund til bekymring der, ifølge Ulrik Nødgaard.
Prognosecenteret: Ikke overraskende
I Prognosecenteret er der ikke mange panderynker over, at udviklingen på boligmarkedet i hovedstaden kommer under lup.
Ligesom Nationalbanken ser de at boligspekulation i højere grad har sneget sig ind på det københavnske boligmarked, da boligen er blevet en investering mere end et forbrugsgode.
Prisstigninger: Hvem betaler den ekstra regning i byggeriet?
Lasse Lundqvist, seniorøkonom i Prognosecenteret, mener dog, at køberne er ret så fornuftige, når de foretager et boligkøb.
– Danske boligkøbere er langt fra naive, siger han.
– De foretager en helt klassisk markedsafvejning: Hvor der er udsigt til et højt afkast, følger der en tilsvarende risiko. Det afgørende her er, at de danske købere går ind på markedet med åbne øjne – fuldt bevidste om, at den risiko, de påtager sig, er særdeles reel.
I en analyse fra Prognosecenteret viser det sig, at det forventet afkastet på boligen forklarer næsten 90 pct. af, hvor stor en andel af sin indkomst, man er villig til at bruge på bolig.
Naturlig markedskorrektion
Lasse Lundqvist er indforstået med, at de mange boligejere kan ende i en dårlig situation, hvis markedet vender.
Lige nu bruges store dele af indkomsten på at betale af på boliginvesteringen for mange københavnere. Og det kan blive en dyr omgang for dem, hvis krisen rammer.
– Men jeg tror ikke, at en ny krise lurer lige om hjørnet. I stedet ser vi begyndelsen på en helt naturlig markedskorrektion og nedkøling, siger han.
Byggeriet er normaliseret, men fisker du i det rigtige ”farvand”?
Det underdrejede nybyggeri har været lammet af eksploderende materialeomkostninger, og når udbuddet er så lavt, er det en ren naturlov, at priserne på de eksisterende boliger skyder i vejret, ifølge Lasse Lundqvist.
Det, der sker nu, er, at de store prisstigninger aktiverer markedsmekanismerne, så det endelig er blevet markant mere attraktivt at bygge nyt igen.
Og det er netop det, der er behov for, mener han.
– En anden drivkraft bag det ophedede marked i hovedstaden er en fundamental mangel på boliger – ikke ren spekulation, siger seniorøkonomen og slutter:
– Derfor har vi også set større stigninger på hhv. 15 pct. I 2025 og 11 pct. I 2026 i antallet af igangsatte boliger, hvor størstedelen er placeret i hovedstaden.
