Formålet med boligregulering og huslejelofter har altid været, at de skulle lægge bånd på de grumme kapitalisters udbytning af den uskyldige arbejderklasse. Virkningerne har dog aldrig stået mål med intentionerne. Der kan tværtimod argumenteres for, at de, som har størst udbytte af huslejeregulering, er bolighajerne.
Vi ved allesammen, at når staten lægger højere afgifter på cigaretterne, så falder forbruget. Der bliver lidt færre rygere, og de tilbageværende rygere lægger lidt bånd på trangen, så samlet bliver effekten et mindre forbrug af tobak. Og hvis man letter afgiften, så går det lige omvendt. Den sammenhæng mellem pris og forbrug er så gennemtestet, at man med sindsro kan ophøje den til en videnskabelig lovmæssighed.
Gælder den grundlæggende prismekanisme for boliger
Når det kommer til boligmarkedet, så er der imidlertid en temmelig stor gruppe mennesker, som benægter, at lave priser fører til højere forbrug. Af ikke nærmere forklarede grunde er boligmarkedet nemlig helt anderledes end alt andet. Det er måske noget med, at det er for vigtigt, og at konsekvenserne af at overlade det til markedskræfterne er uoverskuelige. Men det holder jo slet ikke. En lidt bedre forklaring er, at antallet af boliger er næsten konstant. Men så glemmer de, at antallet af beboere i en bolig kan variere voldsomt.
Rent teoretisk kan der med god grund argumenteres for, at indførelsen af et huslejeloft i princippet ingen betydning burde have. Økonomer elsker at bruge sætningen: ”Alt andet lige, så …”.
Og hvis man gør det i forbindelse med et huslejeloft, så har loftet ingen konsekvenser overhovedet. For hvis man fryser priserne på lejeboliger fast, og samtidig antager, at alt andet forbliver, som det hidtil har været, så er der jo ingenting, der ændrer sig.
Boligkrise samler EU i København: Alle aktører skal tage ansvar
Problemet ved huslejelofter er, at alt andet ændrer sig, samtidig med at huslejerne bliver låst fast. Og på bare nogle få års sigt så er forandringen næsten altid, at lønningerne går op, behovet for boliger stiger og alt muligt andet udvikler sig positivt som følge af vækst i samfundet. Det eneste, som ikke kan tilpasse sig, er huslejerne, som bare sakker agterud. Eller sagt lidt mere abstrakt: Relativt bliver de billigere. Og når en vare bliver relativt billigere, så stiger forbruget.
”Men man har jo kun brug for én bolig,” siger markedsfornægterne så. Det er så primitivt, at man ikke helt kan lade være med at blive imponeret. For selv om de fleste af os kun har én bolig, så kan størrelsen af den bolig være temmelig variabel.
Nye tal: København har brug for 77.000 nye boliger
Lige nu sidder jeg alene i min 120 m2 andelsbolig og skriver, men der kunne jo sagtens have været både en hustru og en børneflok udover mig. Eller jeg kunne flytte til noget, som var meget mindre og egentlig være næsten lige så tilfreds med standarden. Og det ville jeg gøre, hvis prisen steg til markedsniveau.
Argumentet om, at man kun bruger én bolig, er lidt ligesom at påstå, at en dreng, som køber én 1,5-liter flaske cola, har et mindre forbrug, end ham, der køber 2 flasker på 50 centiliter.
Når huslejelofter gør boliger billigere, så stiger forbruget af bolig naturligvis – hvis der er boliger nok. Men det er til gengæld her, det går galt, for der er aldrig boliger nok. Nogen af os er så heldige, at konen og børnene flytter deres vej, så vi kan sidde alene i en billig kæmpebolig. Andre må nøjes med at efterspørge en større og bedre bolig uden at kunne få det. På den måde stiger uligheden helt abnormt.
Stor efterspørgsel gavner de dårligste produkter
Det er aldrig svært at sælge prima varer billigt. Det er normalt sekunda-varerne, som er problematiske. Og der er meget få varetyper, hvor der er større forskel på top og bund end boligmarkedet.
Indenfor ejerboliger er spændet så stort, at på Strandagervej i Hellerup kan de udbyde en villa til en kvart milliard, og samtidig kan man se ejendomme i udkantsområder solgt på tvangsauktion for 1 krone.
Økonom: Indvandring presser boligpriserne op i København
Med lejeboliger er spændet meget, meget mindre, og ser man på dem, der omfattes af lejeloft, så er det ikke svært at finde rigtigt gode boliger, som er meget billigere end noget skrammel. Det ville næppe være svært for mig at finde en lejer til mit mindste ekstra værelse, som for de 15 m2 ville betale pænt over halvdelen af min samlede udgift til hele lejligheden.
Bolighajens revir er defineret af efterspørgslen
Når man på den måde kunstigt skaber efterspørgsel efter boliger, så udsteder man samtidig en åben invitation til bolighajerne. Bolighaj er ikke noget særlig pænt ord, og det er heller ikke særlig entydigt.
Det dækker ofte både over dem, som spiller helt ud til banens kanter, og dem, der er villige til at gå lidt udover, så længe dommeren ikke opdager det. At spille til banens kant, kan imidlertid af princip aldrig være dårlig moral. Loven er moralens vogter. Argumenter om, at man ikke bare skal overholde lovens regler, men også dens intentioner, opløser sig selv i nonsens, lige så snart man begynder at analysere dem.
Så termen bolighaj bør forbeholdes de typer, som spiller udenfor banen.
Nu igangsættes flere nye boliger end der afsluttes
På et frit marked bliver der sjældent plads til hajerne. Når man skal konkurrere om kunderne, kan det næsten aldrig betale sig at gå lige til stregen. Og da slet ikke over. De få kroner, som man muligvis kan tjene på at presse sine rettigheder til det yderste, mister man igen, ved at kunderne aldrig kommer igen – eller at de råder andre fra at handle med en. Næsten alle virksomheder lever af gensalg. Og det gælder da navnlig udlejning af ejendomme, som bliver stående i århundreder.
Helt anderledes bliver det på det regulerede marked, hvor efterspørgslen kunstigt er pustet op, og prisstigninger ikke kan trække den ned igen. Bolighajens adfærd forklares af, at efterspørgslen er kunstigt forstørret, så hajen ved, at han altid bare kan finde en anden lejer. Det er jo altid ”jeg kan bare leje ud til en anden”, som er hajens bedste salgsargument. Og det mest bizarre er, at hajen altid bilder sig selv ind, at han blot gør sine ”ofre” en tjeneste. Og det gør han for så vidt også – i forhold til alternativet at stå uden bolig stiller han ofrene bedre, blot på ulovlige vilkår.
Hvis markedet var frit
I et frit marked vil de marginale boliger stilfærdigt blive mindre og mindre værd, indtil de en dag blev revet ned og erstattet med noget nyt og bedre. Det er en stilfærdigt glidende proces. som er svær at følge, men den er der.
I det regulerede marked standses den proces. Pludselig kan alt tages i brug. Og hvor huslejeloftet i virkeligheden var tiltænkt at holde priserne nede, så bliver effekten på de dårlige boliger, at prisen aldrig falder til et niveau, der afspejler afstanden op til de gode boliger. Der sker en kompression af prisspændet for de boliger, som er omfattet af loftet. De gode bliver forholdsvis billige, og de dårlige alt for dyre. Men reglerne er naturligvis overholdt.
Hvis huslejeloft er løsningen, hvad er mon så problemet
Adam Smith talte om den usynlige hånd, der styrer markedet. I det frie marked er den usynlige hånd til gavn for forbrugerne. Den tvinger priserne til at falde som følge af konkurrence. I det regulerede marked tager den usynlige hånd tilsyneladende en grum hævn over indgrebene ved at forhindre priserne på de ringeste af varerne i at falde. Det bliver som at sælge rådne kartofler til fuld pris. Det klogeste er måske, at lade markedet styre sig selv.
