Når et byggeprojekt normalt kommer i licitation, er projekteringen langt fremme, og en stor del af rådgiverhonoraret er allerede brugt.
Det er først på dette tidspunkt, at bygherren får markedets reelle vurdering af projektets pris. Hvis tilbuddene ligger over budgettet, skal bygherren derfor enten finde flere penge, reducere kvaliteten eller betale for en omprojektering.
Bygherrerådgiveren SEEbuild har udviklet en anden proces. Med budgetsikringsmodellen B10 bliver væsentlige dele af projektet sendt i licitation langt tidligere.
Budgettet markedstestes tidligt
Den første licitation gennemføres typisk, når omkring en tredjedel af rådgiverhonoraret er anvendt.
Bygherren får dermed tidligt viden om markedets priser, entreprenørernes forbehold og projektets økonomiske risici – mens der fortsat er tid og rådgiverøkonomi til at ændre projektet.
– Vi vil ikke bruge hele rådgiverhonoraret på at tegne og regne og først derefter spørge markedet, om budgettet kan holde. Bygherren skal have den viden, mens der stadig er mulighed for at handle på den, siger civilingeniør Amer Kamal, CEO i SEEbuild ApS.
Den tidlige licitation giver ikke en endelig pris på samtlige detaljer. Den markedstester de arbejder og risici, som har størst betydning for budgettet.
– Vi får et reelt svar fra markedet på de vigtigste dele af projektet. Det giver et langt stærkere grundlag for den videre projektering end et rådgiveroverslag alene, siger Amer Kamal.
Tre ledelseskompetencer
SEEbuilds projektledelse består af tre kompetencer: procesledelse, teknisk projektledelse og intern økonomisk controlling.
Proceslederen styrer beslutningerne og samarbejdet mellem bygherren, rådgiverne og entreprenørmarkedet. Projektlederen sikrer de tekniske løsninger og deres bygbarhed. Controlleren følger økonomien og måler og prissætter projektets risici.
De tre kompetencer leveres inden for samme procentvise honorarniveau, som normalt anvendes ved traditionel rådgivning. Bygherren betaler dermed ikke en højere rådgiverprocent for at få procesledelse og intern controlling med i projektledelsen.
– Bygherren får ikke kun en teknisk projektleder. Bygherren får også en procesleder og en intern controller, der følger og udfordrer vores eget arbejde med økonomi, kvalitet og risiko, siger Asad A. Kamal, CFO og controller i SEEbuild.
Controlleren følger blandt andet udviklingen i markedspriserne, kendte risici, projektets reserve og de økonomiske konsekvenser af ændringer.
– En risiko skal ikke bare have en farve i et skema. Vi beskriver, hvad risikoen består af, hvor sandsynlig den er, og hvad den kan koste. Det giver bygherren mulighed for at handle, før risikoen bliver til en regning, siger Asad A. Kamal.
Markedet inddrages
Den tidlige licitation er ikke et traditionelt udbud af et færdigprojekteret projekt.
Projektet opdeles i arbejder og løsninger, som entreprenørmarkedet kan prissætte. Tilbud, forbehold og risici bliver kontrolleret, før detailprojekteringen fortsætter.
Efter licitationen verificerer den valgte entreprenør sin løsning sammen med rådgiverne. Tegninger og projektdokumenter afklares før udførelsen, så misforståelser og senere konflikter begrænses.
Hvis markedstesten viser, at en løsning eller en risiko truer budgettet, kan SEEbuild ændre udbuddet, opsøge entreprenører med de rette specialkompetencer eller udbyde relevante arbejder direkte til flere egnede virksomheder.
Det kan skabe større konkurrence og fjerne unødvendige overheads ved at lade de specialiserede entreprenører afgive tilbud direkte frem for at samle alle arbejder gennem ét mellemled.
– Vi tilpasser ikke kun den tekniske løsning. Vi kan også ændre konkurrencen, entrepriseopdelingen og sammensætningen af markedet omkring projektet, siger Amer Kamal.
Risici sendes videre til entreprenørernes afklaring
I et tidligere renoveringsprojekt viste SEEbuilds økonomiske gennemgang, at en reserve, som umiddelbart så ud til at være til rådighed, reelt allerede var bundet til kendte tekniske og økonomiske risici.
Udgifterne var endnu ikke bestilt eller faktureret, men de var nødvendige for, at projektet kunne gennemføres med den aftalte kvalitet.
– En reserve er ikke nødvendigvis fri, bare fordi pengene endnu ikke er brugt. Kendte, men endnu ikke prissatte arbejder skal først trækkes fra. Ellers får bygherren et forkert billede af økonomien, siger Asad A. Kamal.
SEEbuild opdeler økonomien i dokumenterede udgifter, kendte, men endnu ikke prissatte forhold, restusikkerhed og den reelt frie reserve.
Arbejdet stopper ikke ved en intern risikoliste. De identificerede risici omsættes til konkrete spørgsmål og krav, som de relevante entreprenører skal forholde sig til.
Entreprenørernes svar bruges derefter i den videre projektering. Risikoen kan dermed fjernes, prissættes eller indarbejdes i en verificeret løsning, før arbejdet udføres.
Det skaber større sikkerhed for både rådgiver og entreprenør, fordi begge parter har forstået og forholdt sig til løsningen, inden udførelsen begynder.
B10 fastholder økonomien gennem hele projektet
Den tidlige licitation og den løbende risikostyring er dele af SEEbuilds budgetsikringsmodel B10.
Modellen består af ti kontroller, som følger projektet fra de første budgetforudsætninger til udførelsen på byggepladsen.
De ti punkter i B10
- Risikoafdækket udbudsmateriale
- Økonomisk controlling
- Markedsafdækkede entreprenører
- Licitationsresultat og tilbudsverificering
- Betinget kontrakt inden detailprojektering
- Tidlig inddragelse og verificeret udførelsesgrundlag
- Måling af projektets bearbejdningsgrad
- Måling og prissætning af restusikkerhed
- Mock-up og prisverificering
- Regelmæssig økonomisk lukning med entreprenørerne
Når SEEbuild har mandat til at sikre projektets økonomi, skal projektets øvrige rådgivere anvende B10-processen gennem projekteringen og frem til opstarten af udførelsen.
– Et budget holder ikke, bare fordi det står i et godkendt regneark. De tekniske løsninger skal afklares, risiciene skal prissættes, og markedet skal bekræfte priserne. Derefter skal økonomien fastholdes gennem resten af projektet, siger Amer Kamal.
Økonomisk medansvar kræver byggeledelse
Hvis SEEbuild også skal tage økonomisk medansvar for budgettet under udførelsen, skal virksomheden have byggeledelsen eller et tilsvarende mandat.
– Hvis vi skal have hånden på kogepladen, skal vi også kunne regulere varmen. Vi kan ikke tage ansvar for budgettet, hvis vi ikke kan styre de beslutninger og ændringer, der påvirker økonomien på byggepladsen, siger Amer Kamal.
Med byggeledelsen kan SEEbuild fortsætte den økonomiske controlling gennem udførelsen. Ekstraarbejder bliver vurderet og prissat, ændringer bliver holdt op mod budgettet, og økonomien bliver løbende lukket med entreprenørerne.
– Mange budgetproblemer opstår i overgangen mellem projektering og udførelse. Derfor skal projektledelsen, økonomistyringen og byggeledelsen hænge sammen, siger ingeniør og driftsdirektør Martin W. Volsgaard.
Når et projekt gennemføres efter B10, og SEEbuild har det nødvendige mandat og byggeledelsen, tager virksomheden et afgrænset økonomisk medansvar.
Hvis det godkendte anlægsbudget bliver overskredet med mere end ti procent, uden at projektets forudsætninger er ændret, reducerer SEEbuild sit eget honorar.
Det økonomiske medansvar udgør ifølge SEEbuilds garantibetingelser op til ti procent af virksomhedens honorar.
Der er ikke tale om en forsikring eller om, at SEEbuild overtager alle bygherrens økonomiske risici. Medansvaret betyder, at rådgiveren selv har en økonomisk interesse i, at processen virker.
– Bygherrerådgiveren skal være bygherrens mand. Når vi får mandat til at styre økonomien helt gennem udførelsen, skal vi også være villige til at sætte en del af vores eget honorar på spil, siger Amer Kamal.
Metoden er anvendt siden 2005
Arbejdsformen bag B10 har været anvendt siden 2005 og er løbende blevet videreudviklet.
Erfaringsgrundlaget omfatter både projekter gennemført i SEEbuild-regi og projekter fra medarbejdernes tidligere ansættelser, hvor arbejdsformen har været anvendt. Projekternes anlægsbudgetter har ligget mellem cirka 4 og 300 mio. kr.
Dele af arbejdsformen blev beskrevet i SBi-rapporten Involverende, værdibaseret byggeproduktion fra 2014. Erfaringerne er siden blevet bearbejdet og samlet i B10-modellen.
B10 kan indarbejdes i et rådgiverudbud eller anvendes som bygherrens styringsmodel over for et allerede engageret rådgiverhold.
Læs om vilkårene for SEEbuilds økonomiske garanti og medansvar – link: https://seebuild.dk/okonomisk-garanti/
Læs SBi-rapporten Involverende, værdibaseret byggeproduktion 2014:19 som pdf her. – Se nederst på linket: https://seebuild.dk/
Læs mere om SEEbuild på www.seebuild.dk.
