Se videoen, hvor Amer Kamal forklarer modellen.
De fleste byggeprojekter indeholder uklarheder, som gør projektet dyrere end nødvendigt.
Uklarhederne kan dreje sig om byggeteknik, juridiske afvigelser, milepæle, dagbøder, tidsplan, byggepladsforhold, koordinering af leverandør- og entreprenørprojektering, logistik og ikke mindst det projekteredes bygbarhed.
Bygherrerådgiveren SEEbuild har imidlertid udviklet en model, hvor projektet granskes for uklarheder og gøres entydigt, så entreprenøren nemmere kan prissætte arbejdet i den travle hverdag. Entydigheden kan forbedre prisen med op til 20 procent.
– Der er uklarheder i 90 procent af alle byggesager, og det giver en risiko, der bliver lagt ind i budgettet, så byggeriet bliver dyrere, end det burde være. Derfor arbejder vi med at skabe entydige projekter, som giver klarhed og bedre konkurrence på markedet, siger civilingeniør Amer Kamal, der er CEO i SEEbuild ApS.
Konkurrence forbedrer prisen med op til 10 procent
SEEbuild arbejder med en transparent bygherreledelse, der kan erstatte totalentrepriser og hovedentrepriser og sikre bedre økonomi for bygherren. Meget tidligt i projektet skaber SEEbuild reel og ens konkurrence direkte på de enkelte fag, så den laveste kostpris opnås, og den bedste entreprenør findes til opgaven.
– Når konkurrencen baseres entydighed og på lokale håndværkeres match til sagen, så får bygherren bedre kostnær pris, der er lavere end den traditionelle konkurrence udsættelse, siger Amer Kamal.
– I den traditionelle proces får bygherren ikke altid den fulde gevinst af konkurrencen i markedet. Med SEEbuilds model bliver konkurrencen lagt direkte ud i fagene, så bygherren i højere grad får fordel af markedets laveste priser. Det giver ofte en besparelse på omkring 5–10 procent, forklarer han.
Overheads og risiko på risiko (15-20 procent besparelse)
Når projektet er entydigt og kan styres tæt, slipper bygherren for at betale flere lag af usikkerhed, overhead og risiko oven på risiko. Det kan give besparelser på 15-20 procent.
SEEbuild har referencer fra mange projekter sammen med kommunale og almennyttige boligselskaber, hvor budgettet er overholdt.
Risiko-forecast model
SEEbuild har som et vigtigt redskab sin egen unikke risiko-forecast model – projektbearbejdningsindikatoren.
– Den giver os kontrol med, hvad der ikke er indeholdt i projektet eller kontrakterne, og den gør os i stand til at prissætte ekstraarbejdet, så vi kan forudse, hvad projektet vil koste hver dag og hver uge i hele byggesagen. Uden den kan vi ikke give en budgetgaranti, så vigtig er den, forklarer Amer Kamal.
Prisen på manglende viden
Rådgiverne godkender løsningerne fra entreprenørerne – og omvendt godkender entreprenørerne også rådgivernes løsninger. Herefter måler SEEbuild for hver fagentreprise, hvor mange af tegningerne, der indeholder al den krævede kompetence og viden. Det betyder, at SEEbuild løbende kan se, hvad der mangler, og hvad det vil koste, før det rammer bygherren som en overraskelse.
– Vi kan beregne prisen på viden, som ikke er lagt ind, og hvis det er en pris, som er til at leve med, så går vi videre i udførslen. Ellers går vi tilbage til bordet, og løser nogle flere opgaver. Det giver en kæmpetryghed for alle, fordi der er klarhed i projektet og en sikker proces, siger SEEbuilds direktør.
Klarheden i projektet betyder, at styringsentreprenøren ikke længere behøver at kræve de store risikotillæg, og bygherren får derfor mange flere midler til at gennemføre byggeprojektet.
Kontraktholdere inddrages i projektering
Meget tidligt i projektet afholdes licitation, og efterfølgende inddrages de udvalgte entreprenører i projekteringen.
– Alle løsningerne bliver bygbare, fordi vi dokumenterer at 100 procent af alle kontraktholderne afstemmer projektmaterialet under projekteringen. Derved øger vi vidensgrundlaget meget tidligt, og det er kernen til, at ekstraarbejder formindskes, forklarer Amer Kamal.
Budgetgaranti
SEEbuild ApS har valgt som bygherrerådgiver at tage et økonomisk medansvar for, at det godkendte anlægsbudget bliver overholdt.
Hvis budgettet overskrides med mere end ti procent – uden ændringer i projektets forudsætninger – så reducerer SEEbuild sit honorar. Det er dog ikke sket endnu – modellen bygger på 21 års erfaring med budgetstyring, og SEEbuild har i projekter kun oplevet afvigelser på mellem -30 pct. og + 2 pct. Se her video, hvor Amer Kamal forklarer budgetgarantien.
– Vi er nok de eneste i Danmark, der kan levere den form for sikkerhed og værdi til bygherren, tilføjer Amer Kamal.
SEEbuilds budgetgaranti bygger på entydiggørelse af projektet, reel konkurrence, løbende forecast af ekstraarbejder, tidlig bygbarhed med kontraktholdere, tæt udførelsesstyring og et økonomisk medansvar.
Mindre konflikt, bedre tempo, færre mangler
Når byggeriet går i gang, har SEEbuild allerede samarbejdet med entreprenørerne i nogle måneder, og konflikter er derfor meget sjældne.
SEEbuild sikrer byggeriets kvalitet, og at deadlines bliver overholdt – også på grund af SEEbuilds finish og flow model. SEEbuild uddeler her ikke automatisk de traditionelle dagbøder, hvis entreprenøren overskrider en deadline. Entreprenøren får i stedet en mulighed for at forsvare sig mod bøden ved at sætte tempoet op og nå den næste milepæl i tide, så bøden bliver neutraliseret. Det gør byggeledelsen aktiv og sikrer en dialog om proaktivt at løse udfordringerne. SEEbuild giver byggeledelsen værktøj til at lede proaktivt.
Undervejs i byggeriet gennemgår SEEbuild som bygherres leder af byggeriet på byggepladsen hver uge udførelsesdetaljer og afleveringskvalitet med både mestre og udvalgte håndværkere. Det giver ved byggeriets aflevering markant færre mangler end ved de traditionelle mestergennemgange.
Bygherre får op til 10-15 procent mindre ekstraarbejde på grund af SEEbuilds fagentreprisemodel, og den transparente økonomistyring.
Balance mellem pris og styring
Når byggeriet fordyres af uklarheder, usund konkurrence og flere lag af overhead, kræver det en styringsmodel, der kan modsvare den risiko tidligt i projektet.
– Først når pris og styring er i balance, kan et projekt gennemføres til aftalt tid, økonomi og kvalitet, forklarer Amer Kamal.
Balance mellem sund pris og god styring opstår, når projektet renses for uklarheder og risici og derefter styres med reel viden om ekstraarbejder. Det giver bygherren en sundere og lavere byggepris end modeller, hvor risiko blot prissættes i stedet for at blive styret.
De nævnte procenttal og erfaringer bygger på SEEbuilds egne projekt- og budgeterfaringer. Bygherrer kan få fremlagt konkrete referencer og projekteksempler. Se mere og kontakt SEEbuild ApS for mulighederne om samarbejde – mobil 22212117, [email protected], [email protected].
