Tilstandsrapporten viser ikke alt
Når et hus skifter ejer, bliver det gennemgået af en byggesagkyndig, som udarbejder en tilstandsrapport, og en autoriseret elinstallatør, som laver en elinstallationsrapport. Rapporterne giver køberen et godt billede af husets stand, men de har en klar begrænsning. Gennemgangen er visuel, og den byggesagkyndige åbner ikke konstruktioner, river ikke gulve op og kigger ikke ind bag vægge. Det er her, en ejerskifteforsikring kommer ind i billedet.
Skjulte fejl kan være mange ting. Det kan være en utæt kloakledning under terrænet, fugt i en ydervæg, en tagkonstruktion med svækkede spær eller en installation, der aldrig er udført efter reglerne. Den slags opdages ofte først, når køberen er flyttet ind og går i gang med at renovere.
For en ny boligejer kan regningen for den type skader blive stor. Ejerskifteforsikringen er netop lavet til at dække skader, der allerede var til stede ved overtagelsen, men som ikke fremgår af tilstands- eller elinstallationsrapporten.
Forsikringen er ikke lovpligtig for køberen. Alligevel vælger mange at tegne den, fordi den lukker et hul, som hverken husforsikringen eller rapporterne dækker.
Hvad dækker en ejerskifteforsikring typisk?
Kernen i forsikringen er skader på de bygninger, der er undersøgt af den byggesagkyndige. Det gælder fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt sammenlignet med en tilsvarende bygning af samme alder i almindelig god stand. Forsikringen kan også dække en nærliggende risiko for skader, altså forhold, hvor der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke gribes ind.
Derudover dækker mange policer el og vvs. Det kan være installationer, der mangler eller har nedsat funktion, eller som var ulovlige både da de blev udført og i dag.
Flere selskaber tilbyder en udvidet ejerskifteforsikring. Den kan omfatte forhold uden for selve bygningerne, for eksempel ulovlige kloak og stikledninger på grunden eller forurening af jorden. Indholdet varierer, så læs betingelserne, før du vælger.
Til gengæld dækker forsikringen ikke forhold, der allerede står i rapporterne, eller almindeligt slid, der svarer til husets alder. Har den byggesagkyndige givet en bygningsdel en karakter, er det altså dit ansvar som køber at tage højde for den i dit budget.
Sådan deles regningen mellem køber og sælger
Reglerne om huseftersyn giver sælgeren en fordel, hvis han eller hun får udarbejdet tilstandsrapport og elinstallationsrapport og tilbyder at betale halvdelen af den billigste femårige ejerskifteforsikring. Så slipper sælgeren for det ellers tiårige ansvar for skjulte skader, der ikke er nævnt i rapporterne.
Køberen er ikke bundet af det tilbud. Du kan vælge en forsikring med længere løbetid eller en udvidet dækning, men så betaler du selv forskellen. Når du sammenligner, så se på løbetid, selvrisiko og undtagelser frem for kun på prisen.
Ejerskifteforsikringen skal tegnes i forbindelse med handlen. Afklar derfor tidligt med din rådgiver, hvilket tilbud du vil gå videre med, så det ikke bliver en detalje, der glider ud i sidste øjeblik før overtagelsen.
Overvej også, om du vil have ejerskifteforsikringen og husforsikringen i samme selskab. Ligger de to policer i hvert sit selskab, kan der opstå tvivl om, hvorvidt en skade er sket før eller efter overtagelsen, og dermed om, hvilken forsikring der skal dække.
Tænk renoveringen med fra starten
Mange købere har store planer for deres nye hus, og det er ofte, når håndværkerne går i gang, at de skjulte fejl dukker op. En nedrivning af et gammelt badeværelse eller en udskiftning af gulve kan afsløre fugt, råd eller installationer, som ingen kendte til.
Støder du på noget, der kan være en skjult skade, så stop arbejdet på det konkrete sted og kontakt dit forsikringsselskab, før du udbedrer noget. Selskabet skal have mulighed for at se skaden, og en udbedring uden aftale kan gøre det svært at få dækning.
Dokumentér husets stand ved overtagelsen med billeder af kælder, loft, vådrum og facader. Gem også tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og policen samlet, så du hurtigt kan finde dem, hvis der opstår spørgsmål.
Læg desuden en buffer ind i budgettet. Ejerskifteforsikringen dækker skjulte skader, men ikke den vedligeholdelse, der følger med at eje et hus. Sammen giver de to dele et mere realistisk billede af, hvad boligkøbet koster.
