Renterne er steget i kølvandet på krigen i Iran, men for byggeriet er det ikke kun renteniveauet, der er afgørende. Mindst lige så vigtigt er forholdet mellem den korte og den lange rente.
Den lange rente – eksempelvis på realkredit med lang løbetid – har betydning for, hvad det koster at finansiere og eje det færdige byggeri. Den korte rente har derimod stor betydning for finansieringen, mens byggeriet står på.
Og netop den korte rente er steget markant siden årsskiftet, mens den lange rente stort set ikke har flyttet sig, påpeger seniorøkonom Lasse Lundqvist, Prognosecenteret.
Byggeriet risikerer at blive for koldt, ikke for varmt
Dermed er det blevet relativt dyrere at bygge nu end at vente:
– Den lange rente er prisen på at eje det færdige byggeri i tredive år. Den korte rente er prisen på at have en byggeplads kørende i to. Det er to forskellige ting, og de er steget forskelligt, siger han og uddyber:
– Værdien af det færdige byggeri fik sit chok i 2022 og 2023, da den lange rente gik fra omkring 1 til mellem 4 og 5 %. Det er der ikke sket meget mere med siden. Det nye siden årsskiftet er, at selve byggefasen er blevet dyrere, fordi den korte rente er steget fra omkring 2,5 til over 3 %.
Byggefasen er blevet dyrere
Forskellen skyldes blandt andet, at den korte rente i højere grad følger centralbankernes renter. Centralbankerne har reageret på stigende oliepriser og en fornyet frygt for inflation.
Den lange rente har derimod stort set stået stille, og dermed forventer markedet ikke nødvendigvis, at det højere renteniveau varer ved.
Ifølge Lasse Lundqvist adskiller det situationen fra 2022, hvor både de korte og lange renter steg kraftigt efter en lang periode med meget lave renter. Det gjorde både byggefasen og finansieringen af det færdige byggeri dyrere:
Størstedelen af prischokket fra Hormuz er nu slået igennem
Nu er det især selve byggeperioden, der er blevet dyrere, og så længe Hormuzstrædet er lukket, og olieprisen holder inflationsfrygten i live, er der ifølge Prognosecenteret ikke meget, der peger på en hurtig ændring.
– Det afgørende er ikke, at det er dyrt at bygge lige nu. Det er, at markedet forventer, at det bliver billigere igen.
– Når den korte rente ligger tæt på den lange, er det markedets måde at sige, at renten skal ned igen på et tidspunkt. Så hvis du kan bygge til en lavere rente om halvandet år og sælge til den samme lange rente, er der en gevinst ved at vente. Det er dét, der gør udskydelse rationel, siger Lasse Lundqvist.
Projekterne bliver lagt i skuffen
Udviklingen kan allerede mærkes i byggeriet. Aktiviteten er på vej ned, og hvor mangel på arbejdskraft indtil for nylig var en af virksomhedernes største begrænsninger, fylder mangel på ordrer nu mere.
Renterne er ikke den eneste årsag. Højere oliepriser kan også gøre byggematerialer dyrere, mens den generelle usikkerhed kan få bygherrer til at holde igen.
Men ifølge Prognosecenteret peger udviklingen samlet set på, at mange projekter ikke nødvendigvis er blevet uattraktive. Det kan i stedet være tidspunktet for at sætte dem i gang, der er blevet dårligere.
Befolkningsvækst forklarer store forskelle i boligbyggeriet
– Man aflyser ikke en boligblok, fordi banklånet er dyrt i år. Man lægger projektet i skuffen og venter. Det udskudte kommer tilbage, når det igen bliver billigere at bygge i forhold til at eje, og det er faktisk det, rentekurven lover.
– Forudsætningen er, at afmatningen ikke når at trække værdien af det færdige byggeri med ned. Spørgsmålet er derfor ikke, om projekterne bliver bygget. Spørgsmålet er, hvornår, siger Lasse Lundqvist.
