Aarhus står i dag med både stigende kontortomgang og et voksende boligbehov.
Siden 2022 er andelen af kontorlokaler i Aarhus Kommune, der er udbudt til leje, steget fra 4,8 % til 9,0 %. Det er det højeste niveau siden 2015. Alene i Aarhus C er der i dag mere end 100.000 m2 ledigt kontorareal.
Udenlandsk kapital holder sig fra dansk ejendomsmarked
Problemet er ikke, at arbejdspladserne forsvinder. Den gennemsnitlige årlige vækst i kontorbeskæftigelsen i Aarhus var 1,3 % fra 2022 til 2025. Samtidig ligger arealforbruget blandt kontorarbejdspladser, der er flyttet til Aarhus Kommune, fortsat omkring 35 m2 pr. medarbejder – på niveau med gennemsnittet for de seneste ti år.
Forklaringen ligger på udbudssiden. På bare fem år er kontorbestanden i Aarhus vokset med 21 %, hvilket er mere end i København, Odense og Aalborg. Aarhus har ganske enkelt bygget kontorer hurtigere, end markedet har kunnet absorbere dem.
Efterlader ældre ejendomme tomme
Udviklingen rammer ikke alle kontorer lige hårdt. De seneste års nybyggeri har givet virksomhederne flere moderne alternativer, og en betydelig del af udlejningerne i de nye projekter er til virksomheder, der allerede er etableret i Aarhus og blot flytter internt i byen.
Særligt ældre kontorejendomme har svært ved at konkurrere med de nye, moderne alternativer. Lejerne efterspørger i stigende grad fælles faciliteter og moderne rammer, der understøtter virksomhedens bæredygtighedsprofil og branding samt evnen til at tiltrække medarbejdere.
Odense bør holde fast i sine ambitioner
Det vejer ofte tungere end selve omkostningen til lokalerne. Samtidig er de nye kontorejendomme ofte mere arealeffektive, blandt andet på grund af fælles faciliteter som kantine, mødecenter mv.
De mange ledige kvadratmeter vil det desværre nok tage nogle år for markedet at absorbere. Der kommer ganske enkelt for få større virksomheder til Aarhus udefra til at nedbringe det eksisterende udbud på kort sigt. Og de virksomheder, der kommer, vil i overvejende grad efterspørge moderne og tidssvarende faciliteter.
Fra tomme kontorer til nye boliger
Det rejser et oplagt spørgsmål: Skal alle de ledige kontorer fortsat være kontorer?
Aarhus Kommune havde 373.335 indbyggere ved indgangen til 2025, og kommunens prognose peger på omkring 422.000 borgere i 2035 svarende til en gennemsnitlig tilvækst på knap 4.900 borgere om året. Samtidig vurderer kommunen, at boligbyggeriet skal op på omkring 3.000 boliger årligt, hvis det skal følge med befolkningsudviklingen.
Her kan konvertering af eksisterende kontorer være ét af flere greb. Ikke alle kontorejendomme egner sig til boliger, men hvor beliggenhed, konstruktion og økonomi gør det muligt, bør potentialet undersøges langt mere aktivt end i dag.
Usikkerhed om strømkapacitet udfordrer investeringer i Danmark
I dag er vejen fra kontor til bolig dog ofte lang. En konvertering kræver ofte en ny lokalplan, mens krav til blandt andet dagslys, støj, adgangsforhold, brandsikkerhed og indretning kan gøre projekterne dyre. Dertil kommer selve ombygningsomkostningen og en myndighedsproces, der i nogle tilfælde kan betyde 2-3 års ventetid. Det gør relevante projekter vanskelige at realisere.
Det er positivt, at regeringsgrundlaget fra 2026 har sat fokus på at skabe flere boliger i den eksisterende bygningsmasse og gøre det lettere at omdanne erhvervslokaler til boliger. Men ambitioner er ikke nok. Der er behov for politisk handling, både fra Christiansborg og lokalt i Aarhus, hvis flere konverteringsprojekter skal kunne gennemføres. Regler og lokalplaner skal i højere grad understøtte omdannelse, når en ejendom er egnet til det, frem for at stå i vejen.
Kontorkrisen er ikke dansk
Aarhus skal ikke konvertere alle ældre kontorer til boliger. Men når byen både har kontorarealer, som markedet har svært ved at absorbere, og et markant stigende boligbehov, er det svært at forsvare, at egnede ejendomme står tomme i årevis, fordi vejen til en ny anvendelse er for tung.
Konvertering er naturligvis ikke hele løsningen. Aarhus har fortsat brug for nybyggeri og en bred vifte af boligtyper. Men nybyggeri bør heller ikke stå alene, hvis en del af løsningen allerede findes i form af ledige kontorarealer eller andet.
