Når man taler byggeri i fremtiden, behøver man ikke nødvendigvis tale om nybyggeri. I den eksisterende boligmasse er der nemlig masser af muligheder for at konvertere tomme kvadratmeter til nye boliger. En ny analyse fra EjendomDanmark viser således, at bedre udnyttelse af loftsrum i eksisterende etageejendomme kan øge boligudbuddet markant. Det gælder særligt i København og på Frederiksberg, hvor efterspørgslen på boliger er enorm.
Københavns Kommunes seneste boligredegørelse anslår, at der alene i København vil være behov for op mod 77.000 flere boliger frem mod 2060. Analysen fra EjendomDanmark viser, at uudnyttede loftsrum i eksisterende boligetageejendomme på landsplan rummer plads til op mod 22.000 flere boliger, hvoraf cirka seks ud af ti boligenheder ligger i fire af landets største kommuner. Knapt halvdelen, svarende til godt 10.500 af de potentielle boliger, er placeret i København og på Frederiksberg.
Flere politiske anbefalinger
I hovedstadsområdet findes potentialet for konvertering af loftsrum til beboelse især i private andelsboligforeninger, mens det i blandt andet Aarhus og Aalborg i højere grad gælder etageejendomme med almene boliger. Analysen er i øvrigt baseret på, at uudnyttede loftsarealer på mindst 50 kvadratmeter kan indrettes som boliger.
Med afsæt i analysen opfordrer EjendomDanmark til, at det skal gøres lettere at konvertere uudnyttede loftsrum til boliger. Desuden peger man på en række tiltag, som kommunerne kan tage i brug for at øge boligudbuddet. Blandt andet understreger man vigtigheden af mere fleksible rammer og hurtigere lokalplaner, så projekter ikke bremses unødigt i planlægningen. Ligeledes skal behandlingen af lokalplaner og byggesager være bedre og hurtigere.
Behov for individuel vurdering
Analysen tager afsæt i Bygnings- og Boligregisteret (BBR), men ud over at konstatere de mange velegnede kvadratmeter, der kan konverteres til beboelse samt slå på tromme for en række politiske anbefalinger, påpeger den endvidere en række udfordringer, der kan være med til at lægge hindringer i vejen for de mange gode intentioner.
For det første tager analysen ikke højde for, om de byggetekniske krav for konvertering af uudnyttet tagetage til beboelse er opfyldt. Det skyldes, at disse oplysninger ikke umiddelbart er tilgængelige i BBR, hvilket betyder, at det vil kræve en individuel byggeteknisk gennemgang af den enkelte ejendom. Dermed er det heller ikke muligt at vurdere, hvorvidt konvertering af uudnyttet tagetage er økonomisk rentabel.
Kan ejere og beboere blive enige
Derudover kan andre forhold som f.eks. begrænsninger i lokalplaner, ejerforholdet for en ejendom og de enkelte boliger samt udfaldet af nabohøringer etc. få betydning for at indfri det ønskede potentiale. Eksempelvis vil det i en privat andelsboligforening typisk kræve, at minimum to tredjedele af foreningen bakker op om en konvertering for, at projektet kan gennemføres.
Endnu en væsentlig forhindring for konvertering af uudnyttet tagetage er ikrafttrædelsen af det nye boligskattesystem. Ved overgangen til de nye boligskatteregler i 2024 indførtes nemlig den moderniserede stigningsbegrænsning, der sikrer, at en eventuel højere ejendomsskat med afsæt i de nye regler for erhvervsejendomme indfases gradvist over tid.
Risiko for at grundskylden stiger
Hindringen består i, at konvertering af tagetagen til beboelse kan indebære, at ejendommens anvendelseskategori ændres, hvilket kan betyde, at stigningsbegrænsningen for ejendommen bortfalder. Det kan betyde, at grundskyldsbetalingen for den enkelte etageejendom stiger markant. Etageejendomme til beboelse i og omkring de større byer er i høj rad omfattet af den moderniserede stigningsbegrænsning.
Som en konsekvens af de nye og markant højere grundvurderinger i samspil med de nye boligskatteregler risikerer disse således at stå i vejen for en bedre og mere optimal udnyttelse af de eksisterende etageejendomme. Ifølge EjendomDanmark er der dog lys for enden af tunnelen, idet Skatteministeriet arbejder på at indføre en fritagelse for stigninger i grundskyldsbetalingen, hvis den opstår som en konsekvens af konvertering af uudnyttet tagetageareal til beboelse.
