Når man læser den løbende debat om huslejeloft, så er det et gennemgående træk, at de borgerlige slår stærkt på et argument om, at der bliver færre boliger med et huslejeloft. De venstresnoede har som regel temmelig svært ved at tage sig sammen til at modsige argumentet.
Det må jo også være en oplagt konsekvens af et huslejestop, at der bygges færre nye boliger i den private sektor. Så venstrefløjen nøjes som regel med at ævle noget om, at de vil kompensere med bygning af tilstrækkeligt mange nye almene boliger.
At et massivt øget antal nye almene boliger både er en dårlig idé og teoretisk umuligt vil kunne dække efterspørgslen, kan jeg redegøre for en anden gang. Lige nu vil jeg gerne koncentrere mig om hovedspørgsmålet fra overskriften – bliver der færre boliger med et huslejeloft?
Hvilke tal skal man sammenligne?
Hvis man skal tage spørgsmålet på dets ordlyd, så skulle antallet af boliger falde i absolutte tal. Og det ville jo være katastrofalt. Men det er også meget svært at argumentere for.
Huslejelofter er gift for statskassen
I et moderne vækstsamfund, som ikke rammes af krige, jordskælv og andre bygningsødelæggelser, vil efterspørgslen efter boliger stige konstant – nok nogenlunde i takt med væksten. Og den stigning i efterspørgsel vil markedet forsøge at imødekomme. Stilstand i antallet af boliger er derfor som udgangspunkt svært at forestille sig.
Normalt vil der være en tilvækst af nye boliger med de mest moderne installationer såvel som en løbende opgradering af de ældre.
Men det er klart, at et indgreb i markedet må få konsekvenser for udviklingen. Spørgsmålet er blot om de er så store, at indgrebet må frarådes.
For at få en anvendelig terminologi, så kunne vi beskrive den udvikling, som vil finde sted uden offentlige indgreb i markedet, som den naturlige udvikling. Og tilsvarende vil resultatet af en regulering bedst kunne beskrives med ordet kunstig. Jeg ved godt, at reguleringstilhængere får små røde knopper af det ordvalg, men de har aldrig leveret noget mere entydigt.
Den naturlige udvikling på markedet er altså en konstant øget boligmasse med en stadig stigende teknisk standard i form af nye påhit, der øger vores komfort.
Som en halvgammel mand kan jeg godt undre mig over, at det kan blive ved, men jeg må da indrømme, at ventilation med varmegenvinding og andet nymodens er smart fundet på. Og et spritnyt køkken er jo noget helt andet end mit fra 1980’erne, uanset jeg synes mit er udmærket til mig.
Bolighajer elsker huslejelofter
I den anden ende af boligmarkedet vil der være boliger, som skal udskiftes. I disse år er de synligste af de dårlige boliger ofte huse på landet, som er bygget uden fundamenter, og som er ekstremt sårbare overfor skimmelsvamp og fugt, ligesom de er meget dyre at isolere på en fornuftig måde. Ofte er de også blevet dårligt vedligeholdt i en årrække, og så er modernisering nok håbløs.
I byområderne vil der ikke være tale om, at husene er nedrivningsmodne i samme grad. Der vil de ringeste boliger i stedet ofte ytre sig som fremlejemål i små gamle lejligheder. Det er lejligheder, som under en naturlig udvikling vil blive slået sammen med naboen for at kunne moderniseres, og blive tidssvarende. Men derved ville antallet af boliger blive mindre.
Konsekvenserne af et huslejeloft
Med en huslejeregulering er det ret evident, at man begrænser nybyggeriet af moderne udlejningsboliger. Men det kan der i et vist omfang kompenseres for ved, at markedet blot skifter til at bygge de samme enheder som ejerboliger. Det gælder i hvert fald så længe, der ikke er de store skattemæssige forskelle, herunder moms.
For dyrt i København? Udbuddet af ejerlejligheder stiger
Et mindre udbud af nye og topmoderne boliger må derfor være det forventede i den kunstige verden.
Men der sker også noget i den anden ende af markedet, nemlig at den øgede efterspørgsel, som er en fuldstændigt indiskutabel effekt af et huslejeloft, vil medvirke til at forlænge levetiden for de ringeste boliger.
Hvis det bliver umuligt at opnå en attraktiv bolig, så må man jo nøjes med noget skidt. Og den effekt har vi meget få muligheder for at måle på. Det er med andre ord svært at sige noget om, hvor mange boliger, som ville være forsvundet ved en naturlig udvikling.
Den historiske erfaring
Historisk kan vi imidlertid sige noget om huslejelofters betydning for den dårligste del af boligmassen, for i forbindelse med boligkrisen i 1916 var den meget tydelig.
Dengang var det nemlig velkendt, hvor i København de dårligste boliger navnlig var koncentreret, og lige præcis i de gader steg var befolkningstallet faldet dejlig meget i de gode år inden krigen, men steg så igen ret voldsomt i 1916.
Boligsalget er rykket vestpå – mens København køler af
Lejligheder, som det havde været svære at udleje, var blevet attraktive igen. Og det skyldtes selvsagt udelukkende den tilsyneladende boligmangel. Det mærkværdige er bare, at det kan dokumenteres, at i 1916 var der mere plads pr. københavner end nogensinde før. Boligmanglen skyldtes udelukkende en voldsom stigning i uligheden.
Og i virkeligheden var det den samme reaktion man så, da der i 1960’erne opstod slumstormere og senere BZ-bevægelsen.
I de tilfælde var der uden undtagelse tale om nogle ganske ubeskriveligt dårlige ejendomme, uden centralvarme, uden toiletter og så faldefærdige, at kloge fagfolk ikke vaklede et sekund med at erklære dem for brandfælder og sundhedsskadelige. Alligevel blev de besat af folk på udkig efter en bolig, som endda krævede at få lov til at blive boende. Set fra denne vinkel var det jo temmelig absurd. Men deltagerne så tilsyneladende noget andet.
Så hvad bliver slutresultatet?
Hvis man forestiller sig, at der et relativt stort antal dårlige boliger, som levetidsforlænges på grund af lejerestriktioner, så kan det tal muligvis godt være lige så stort – eller større – end det fald i byggeriet, som et lejeloft medfører.
Så hvis man kigger meget snævert på antallet af boliger – uden overhovedet at tage højde for kvaliteten – så er det altså ikke fuldstændig skudsikkert, når borgerlige politikere hævder, at et lejeloft formindsker antallet af boliger i forhold til den naturlige udvikling.
Efter seks års byggestop: Højhus på Amager kan endelig bygges færdigt
Men hvis man bare ser på det rene antal, så er det er tydeligvis lige så virkelighedsfjernt som Nelsons berømte kikkert for det blinde øje. Det eneste rigtige er, at kvaliteten af boligerne inddrages. Og så er konklusionen vanskelig at undgå:
Et huslejeloft sænker den samlede boligstandard, og det gør den navnlig ved at fastholde de svageste på boligmarkedet i forældede og til tider endda sundhedsskadelige ejendomme.
Jeg har simpelthen svært ved at forstå, at nogen politikere vil påføre samfundet den omkostning for at skrabe nogle populistiske stemmer til sig. Og at stemme på de politikere er vel nærmest en slags selvskade, hvis man er ung og ubefæstet på boligmarkedet.
