Den grønne omstilling accelererer over hele Europa i disse år, og ejendomssektoren er blevet mere aktuel i den politiske debat end nogensinde. I Holland skal kontorejendomme være i energiklasse C eller bedre inden 2023 – ellers skal kontorejendommen i princippet lukkes ned.
I England og Wales har det siden 2018 været ulovligt at indgå nye lejekontrakter eller forny lejekontrakter for lejemål i bygninger, som ikke er i energiklasse E eller bedre.
Fra 2023 vil det også gælde eksisterende lejekontrakter i England og Wales.
Det er endnu ikke lovpligtigt at energieffektivisere eksisterende kontorejendomme i Danmark, men hvis vi forestiller os, at der blev indført regulering, der krævede, at danske kontorejendomme skulle være i energiklasse D eller bedre, ville det således betyde, at 16 % af kontorarealet skulle energiforbedres for lovligt at kunne anvendes.
Hvis der derimod blev indført krav om, at kontorejendomme skulle være i energiklasse C eller bedre ligesom i Holland, ville det kræve energiforbedringer af cirka 42 % af den danske kontorbestand. Det ville medføre markante omkostninger til energiforbedringer for de berørte ejere.
Beliggenhed over energieffektivitet
På trods af forskellen mellem udlejer og lejers incitamenter i forhold til at gennemføre energiforbedringer er det nærliggende at forestille sig, at udlejer også kan drage fordel af en energioptimeret ejendom i form af tilfredse lejere, potentiale for at fastsætte en højere leje, mindre risiko for fraflytning og lavere tomgang.
Alt andet lige vil en kontorlejer foretrække et energieffektivt lejemål fremfor et lejemål med højt energiforbrug. Men alt andet er ikke lige: De bedst beliggende kontorlejemål i byerne findes i høj grad i ældre ejendomme, som ikke er lige så energieffektive som nybyggeri på mere sekundære beliggenheder.
EjendomDanmarks opgørelse af tomgangen for kontorlejemål opdelt efter energimærke viser, at de kontorlejemål i Københavns Kommune, der er mest energieffektive (energiklasse A og B), har højest tomgang, mens de lejemål, der er mindst energieffektive (energiklasse E-G) har lavest tomgang. Det kan derfor tyde på, at mange kontorlejere vægter beliggenhed højere end energieffektivitet, når de vælger lejemål.
Oliekriser fik sat fokus på energien
Mens der ikke er nogen tydelig sammenhæng mellem opførelsesår og energiklasse for kontorejendomme, der er opført før og i 1970’erne, er der en tendens til, at kontorejendomme, der er opført i 1980’erne og derefter, har opnået de bedste energiklasser. Fx er energieffektiviteten for kontorejendomme opført i 1980’erne bedre end for kontorejendomme, der er opført i 1970’erne og så fremdeles.
Det kan hænge sammen med, at der efter oliekriserne i 1973 og 1979 har været et øget fokus på energieffektivitet for bygningsmassen i Danmark, som er blevet fulgt op med stigende energikrav til nybyggeri.
Den offentlige sektor halter bagefter
Hvordan ser det ud med kontorejendommes energimærke, når man sammenligner på tværs af ejerskabsstrukturer?
Opdelt efter ejerskab er det bemærkelsesværdigt, at de tre kategorier af offentlige bygningsejere – staten, regionerne og kommunerne – har den største andel af kontorarealer med de dårligste energiklasser (E-G). Opgjort på denne måde går det offentlige således ikke forrest i bestræbelserne på at reducere udledningen af drivhusgasser.
Det er også interessant at se, om der er forskelle i kontorejendommenes energieffektivitet på tværs af Danmark. Særligt kontormarkedet i Odense Kommune skiller sig ud ved at have en høj andel af kontorarealer med de dårligste energi-klasser (E-G) og en lav andel af kontorarealer med de bedste energiklasser (A-B). Blandt de fire kontormarkeder har Aalborg Kommune den laveste andel af kontorarealer med energiklasse E-G og den højeste andel af kontorarealer med energiklasse A-B.
Desuden er der en tydelig tendens til, at de postnumre, der har den største andel af kontorarealer med energiklasse D eller bedre, ligger uden for byernes centrum. Det kan dels skyldes, at kontorejendommene i centrum generelt er ældre end dem lidt uden for centrum, og dels at udlejers incitament til at energiforbedre er mindre i centrum, fordi efterspørgslen efter kontorlokaler her er høj – også selvom en kontorejen-dom ikke har et godt energimærke.
Vær opmærksom på energimærkningen
Indtil videre bliver der kun stillet energikrav for bygningsmassen i Danmark ved nybyggeri samt ved ombygninger og renoveringer. Økonomisk set er det fornuftigt, eftersom omkostningen ved at energioptimere i forbindelse med planlagte byggearbejder typisk er lavere end ellers.
Men da bygninger er kendetegnet ved lange levetider og lange renoveringscyklusser, og eftersom det årlige nybyggeri kun udgør en lille del af den samlede bygningsmasse, er det ikke utænkeligt, at der bliver indført krav til energieffektiviteten af eksisterende bygninger i Danmark for at sætte fart på energiforbedringer af bygningsmassen.
Vi har set, at der allerede er eksempler på sådanne energikrav i udlandet. Indførelse af energikrav til eksisterende bygninger ville bidrage til at fremskynde reduktionen i udledningen af drivhusgasser, og til at Danmark kommer i mål med de ambitiøse klimamål, hvilket har stor politisk bevågenhed.
Derfor bør investorer, der ejer ældre kontorejendomme, have øje for energimærkningen af deres nuværende portefølje og overveje omkostningerne ved at energiforbedre, hvis der købes ældre kontorejendomme med lav energieffektivitet.
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
';
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
';
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
';