Fundamentet under det københavnske boligmarked er en basal ubalance: Efterspørgslen overstiger strukturelt udbuddet af boliger. Det afspejles i prisen. Op til overgangen i 2024 så vi en voldsom, men forudsigelig stigning i efterspørgslen, da købere fremskyndede overtagelser, så de kunne nå at inkassere en skatterabat.
Som forventet faldt efterspørgslen umiddelbart efter for blot at normalisere sig og genoptage en stabil vækstrate. Det var den nemmeste effekt at identificere og forudsige, så det var det, der fyldte i aviserne. Det fremgår også af udviklingen i den sorte kurven i ovenstående figur.
En million på et år: Prisen på en lejlighed steg voldsomt sidste år
Men det var ikke den eneste vigtige effekt på boligmarkedet. Den reelle strukturelle udfordring findes et helt andet sted. Udbuddet af boliger til salg i København er ganske enkelt braset sammen jf. den røde tidsserie i ovenstående diagram. En utilsigtet konsekvens af den politiske indgriben i markedet, som helt har glemt, at markedet både består af udbud og efterspørgsel.
Med de nye offentlige vurderinger fik boligerne et nyt skattegrundlag, men det nye system rammer udelukkende ved boligkøb efter 2023. Konsekvensen er, at eksisterende boligejere i København reelt sidder med en massiv skatterabat sammenlignet med nye købere.
Frosten sætter byggeriet på pause: Hårdeste vintervejr i 15 år
Denne økonomiske fordel fordamper imidlertid det sekund, boligen sælges. Økonomisk teori – og nu også empirien – viser, at når man på den måde straffer transaktioner, skaber man en massiv lock-in effekt. Gevinsten ved at blive boende holdes nu op imod et øget skattegrundlag ved flytning.
Holdbare løsninger
Den direkte konsekvens er, at de vitale flyttekæder, som hele boligmarkedet hviler på, er fuldstændig fastfrosset. Førstegangskøberen kan ikke få lejligheden, fordi børnefamilien ikke rykker i rækkehus, da det ældre ægtepar bliver boende udelukkende af skattehensyn.
Hele miseren understreger et klassisk problem: Det er notorisk svært at lovgive sig ud af et problem, der i sin essens handler om mangel på boliger. Lovgivere kan ikke ændre incitamentsstrukturer radikalt og samtidig antage, at borgerne fastholder et uændret flyttemønster.
Hvis huslejeloft er løsningen, hvad er mon så problemet
Når udbuddet af boliger hos ejendomsmæglerne kollapser til et historisk lavpunkt, alt imens den underliggende efterspørgsel normaliseres, så presses boligpriserne uundgåeligt i vejret. I virkeligheden findes der kun tre holdbare løsninger, der kan løse problemet og udligne de divergerende boligpriser:
- Øg boligbestanden: Der skal bygges mere og tættere for at matche den strukturelle efterspørgsel. Den eksisterende bygningsmasse kan også udnyttes bedre ved f.eks. at omdanne loft- og kælderarealer til boliger.
- Bedre infrastruktur: Udvid arbejdsmarkedets geografi med massive investeringer i infrastruktur ind og ud af byen, så det bliver rationelt at bosætte sig længere væk.
2025 satte ny rekord i storbyernes lejlighedssalg
- Gør byen mindre attraktiv: Man kunne eksempelvis indføre et totalforbud mod surdejsbagerier, havre-latte og ladcykler eller føre København tilbage til 1980’ernes miljøtilstand. Det ville utvivlsomt få en anselig del af den københavnske befolkning til at flygte skrigende mod provinsen i løbet af få uger.
- Reformer de ikke-markedsbaserede boligformer: Ejerboligmarkedet udgør kun en lille del af den samlede boligmasse i København. Det domineres i stedet af andelsboliger og almene boliger, som begge er kendetegnet ved administrativt fastsatte priser langt under markedsværdi. Det skaber en kunstigt lav omsætningshastighed, fordi beboerne har svage incitamenter til at flytte – de sidder billigt og vil miste deres fordel ved at forlade boligen. Det fryser flyttekæderne og presser efterspørgslen over på det lille ejerboligmarked, hvor priserne så stiger desto mere.
Så længe man politisk viger udenom de tre første løsninger og udelukker den fjerde, vil markedet forblive dysfunktionelt, og de divergerende boligpriser vil fortsætte deres himmelflugt.
