Der er sket et markant skifte på det danske rækkehusmarked. I 2010 var der omkring 18.000 selskabsejede rækkehuse i Danmark. I 2026 er antallet steget til knap 69.000, hvilket svarer til en vækst på 282 %. Udviklingen er især taget til de seneste år. Alene de seneste tre år står for omkring en tredjedel af den samlede vækst siden 2010.
Væksten handler ikke kun om volumen, men også om geografi. Selskabsejede rækkehuse udgør nemlig en langt større del af boligbestanden i en række mellemstore by- og forstadskommuner end i eksempelvis København og Aarhus. Rækkehusene har med andre ord gjort det muligt at investere professionelt i boligmarkedet længere ud i landet. Samtidig kan investorerne sprede risikoen på flere byer og regioner med stort set samme boligprodukt på tværs af Danmark.
Fra niche til investeringsprodukt
For ti år siden betragtede mange investorer rækkehusprojekter uden for de største byer som et aktiv med begrænset værdistigningspotentiale. Hvis projektet lå omgivet af grønne marker, var argumentet dengang, at værdien næppe kunne bevæge sig langt over byggeprisen.
Investorer står klar – men boligerne mangler
I dag opbygger professionelle investorer store porteføljer af netop den type boliger.
I Colliers har vi senest i år formidlet Selmer Gruppens salg af 444 rækkehuse fordelt på syv ejendomme på Sjælland og i Midtjylland til K Partners Living. I slutningen af 2025 formidlede vi yderligere 200 rækkehuse mellem de samme parter, primært i Trekantområdet og Midtjylland.
Handlerne viser både den geografiske spredning og de volumener, som markedet har fået på få år.
Men hvad gør rækkehuse interessante som investering? Det har vi spurgt Jonas Kiil Pedersen, der er investeringsdirektør ved Kristensen Properties om. Sammen med AkademikerPension står selskabet bag førnævnte ejendomsfond K Partners Living, som aktivt har købt op i segmentet.
Boligministeren skyder ved siden af
– Rækkehuse er et attraktivt segment i det danske boligmarked, når man ser på forholdet mellem afkast og risiko over en lang investeringshorisont. Vores value-add ligger ikke isoleret set i det enkelte rækkehusprojekt, men i at samle en større portefølje af nøje udvalgte projekter i clustre.
– Hvert projekt er screenet ud fra en række geografiske, økonomiske, demografiske, mikrolokations- og boligkriterier. Det giver blandt andet diversifikation, driftsfordele og en porteføljestørrelse, der er relevant for institutionelle investorer.
– Efterspørgslen efter rækkehuse er bred, og huslejen ligger samtidig på et niveau, som de fleste kan betale. Det giver os reelt ingen tomgang og en lav fraflytning. Vores business case bygger ikke på høj lejerudskiftning og tocifrede vækstrater ved genudlejning, men på et stabilt netto cash flow, der som minimum udvikler sig med nettoprisindekset. Det gør i sig selv også rækkehussegmentet særligt velegnet til finansiering.
Aktiviteten stiger på logistikmarkedet, så hvorfor følger tomgangen med?
Jonas Kiil Pedersen betragtninger afspejler også det billede, vi ser i markedet. Rækkehusets værdi som investeringscase ligger i stabiliteten: en stabil leje, et stabilt afkast og begrænset risiko.
Lejerne bliver ofte boende længere, fordi rækkehuset passer til en længere livsfase. Det reducerer antallet af genudlejninger. Driften er desuden forholdsvis enkel, og en større del af den daglige vedligeholdelse omkring boligen ligger naturligt hos lejeren. Samtidig er rækkehuse typisk enklere at opføre end etagebyggeri, hvilket kan understøtte projektøkonomien i områder med lavere boligpriser og huslejeniveauer.
Der er også tegn på, at lejen kan løftes ved genudlejning. En undersøgelse fra Colliers’ vurderings- og rådgivningsafdeling af nyere projekter i Kolding, Fredericia, Bjert og Billund fra 2023 og 2024 viser en gennemsnitlig lejestigning på 4,73 % ved andengangsudlejning og i nogle projekter på over 6 %. Ved genudlejning er ejendommen færdig og modnet, boligen kan fremvises fysisk, og der skal typisk kun udlejes ét lejemål ad gangen frem for et helt projekt. Dermed er der mulighed for værditilvækst for investorer, som køber på et tidligt tidspunkt.
Rækkehuset rammer bredt
Investorernes interesse kan selvfølgelig ikke stå alene. Den hænger tæt sammen med lejernes efterspørgsel efter en boligform mellem lejligheden og parcelhuset.
Rækkehuset giver mere plads, egen indgang, parkering og ofte terrasse eller have, uden at husstanden nødvendigvis skal eller kan købe et parcelhus. I dag er 64% af den samlede bestand af rækkehuse beboet af lejere.
Usikkerhed om strømkapacitet udfordrer investeringer i Danmark
Vi ser, at nye rækkehusprojekter bliver absorberet hurtigt, også i mindre byer, og vi ser generelt meget begrænset tomgang. Det peger samtidig på, at efterspørgslen nogle steder først bliver synlig, når det rette boligprodukt faktisk bliver udbudt. Hvis området har befolknings- og erhvervsmæssig fremgang, kan der være et solidt lejermarked, selv om det ikke var tydeligt på forhånd.
Det er netop kombinationen af investorernes behov for stabilitet og lejernes behov for en fleksibel boligform, der har gjort rækkehuse til et populært selvstændigt investeringsprodukt. Fremover forventer vi, at nybyggeriet af rækkehuse fortsætter med at vokse, og at segmentet dermed vil fylde mere hos både nationale og lokale investorer, der søger et stabilt, løbende afkast.
