I flere år var realiseringen af boligudviklingsprojekter udfordret af stigende renter, højere byggeomkostninger og projektøkonomi, der i flere dele af landet ikke kunne hænge sammen.
Markedet ser anderledes ud i dag. Projektøkonomien er forbedret. Lejerne er der. Investorerne er der. Det, der mangler, er nye boliger. Efterspørgslen stiger, mens udbuddet reagerer langsomt, og dét er efter vores opfattelse den vigtigste historie om markedet for udlejningsboliger i hovedstadsområdet lige nu.
Lejerne står i kø
Man kunne have frygtet, at de markante stigninger i markedslejen, som vi har oplevet i Storkøbenhavn, ville lægge en dæmper på lejerefterspørgslen. Det er ikke sket.
Tal fra BoligPortal (Danmarks største portal for lejeboliger) viser det tydeligt: I 2026 har en udbudt lejlighed med fri lejefastsættelse i gennemsnit fået rekordhøje 27 henvendelser i København (inkl. Frederiksberg) og 20 i det øvrige Storkøbenhavn. Derudover er tomgangen faldet siden 2023, og lejerne bliver i gennemsnit boende i længere tid.
Boligministeren skyder ved siden af
Samtidig er ejerboligpriserne i København fra 2023 til 2026 steget hurtigere end i nogen anden nord- og vesteuropæiske hovedstad.
Denne udvikling bidrager yderligere til en høj lejerefterspørgsel på private lejeboliger, idet højere ejerboligpriser alt andet lige gør private lejeboliger relativt mere økonomisk opnåelige for boligsøgende og kan betyde, at eksisterende lejere oplever, at det er svært at komme ind på ejerboligmarkedet.
Urbaniseringen fortsætter
Den demografiske udvikling taler også for et fremtidigt efterspørgselspres fra boliglejere i hovedstadsområdet.
Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivninger viser en sund vækst i befolkningstallet. Her er det er vigtigt at holde sig for øje, at befolkningsfremskrivninger er baseret på antagelser og derfor er behæftet med en del usikkerhed, så fremskrivningerne må ikke læses som facit.
Aktiviteten stiger på logistikmarkedet, så hvorfor følger tomgangen med?
Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivninger har tendens til at undervurdere befolkningstilvæksten i kommuner med øget boligbyggeri I Storkøbenhavn venter kommunerne selv omkring 105.000 flere indbyggere frem mod 2035. Danmarks Statistik når til cirka 64.000.
Forskellen skyldes primært, at kommunernes prognoser indregner det forventede boligbyggeri fra kommunernes boligbyggeprogrammer, mens Danmarks Statistik antager, at de historiske flyttemønstre i de seneste fire år fortsætter i fremskrivningsperioden. Pointen er, at boligbyggeriet er med til at forme, hvor befolkningen kan vokse.
Tomme kontorer bør blive en del af Aarhus’ boligløsning
Tag også singlerne: I København og på Frederiksberg var forskellen i antallet af enpersonsfamilier versus husstande med én person omkring 122.000 i 2026 mod cirka 85.000 i 2010. Flere singler deler altså adresse med personer, som de ikke danner par med. Det kan være et udtryk for en latent efterspørgsel efter mindre boliger, som er til at betale.
For lidt nybyggeri
Den bedste måde at skabe større balance på markedet er, at der bliver tilført flere boliger – uanset om det er ejer-, andels- eller lejeboliger. Problemet ligger i byggeaktiviteten.
I Storkøbenhavn udenfor København og Frederiksberg er omfanget af boligbyggeri under opførelse eksempelvis faldet fra 830.000 m2 i 2022 til blot 180.000 m2 i første halvår 2026. Samtidig peger den identificerede tilførsel af nye boliger, den såkaldte boligpipeline, på en fortsat lav byggeaktivitet i de kommende år.
Udenlandsk kapital holder sig fra dansk ejendomsmarked
Investorerne vil købe. Udviklerne kan igen få flere projekter til at hænge sammen økonomisk. Lejerne står klar. Men udbuddet kan ikke skrues op fra den ene dag til den anden. Lokalplaner, myndighedsbehandling og projektering kan tage årevis. Bedre markedsvilkår for boligbyggeri i dag løser derfor ikke manglen på boliger i morgen.
Har set potentialet
Ubalancen mellem udbud og efterspørgsel fører til et opadgående pres på boliglejeniveauerne, og investorerne har set potentialet. Boliger stod for hele 67 % af den samlede transaktionsvolumen på det danske ejendomsinvesteringsmarked i perioden januar-september 2026.
Med 38 mia. kroner er boligtransaktionsvolumenen i år til dato endda højere end samme periode i rekordåret 2021. Det er svært at læse som andet end en tillidserklæring fra investorerne til boligsegmentet.
Usikkerhed om strømkapacitet udfordrer investeringer i Danmark
Sammensætningen af boligtransaktionsvolumenen i år er også interessant. Omkring 85 % af handlerne var eksisterende ejendomme i drift.
Forward-handler, hvor ejendomme bliver købt før færdiggørelse til en på forhånd aftalt pris, er eftertragtede blandt investorer, men de fylder fortsat beskedent i statistikken, fordi byggeaktiviteten er lav. Kapitalen jagter altså de færdige boliger, fordi der er få nye projekter at købe.
Boligerne mangler
Colliers’ prognoser peger på fortsat høj lejevækst i hovedstadsområdet frem mod 2030 på grund af underudbuddet af boliger. Samtidig forventer vi stabile afkastkrav gennem 2027.
Holder det billede, bliver indtjeningsvæksten drivkraften bag ejendommenes værdiudvikling.
Flaskehalse præger industri- og logistikmarkedet i Østjylland
Men netop udsigten til fortsat høj lejevækst peger tilbage på markedets grundlæggende ubalance: Der bliver bygget for få udlejningsboliger i forhold til den efterspørgsel, vi allerede kan se. Markedets paradoks er derfor tydeligt: Lejerne efterspørger boligerne, investorerne efterspørger projekterne – men boligerne bliver ikke bygget hurtigt nok.
Så længe udbuddet halter efter, vil det opadgående pres på lejeniveauerne fortsætte i hovedstadsområdet og i landets andre vækstbyer.
