På Løvenørnsgade 25 i Horsens kan man lige nu finde et eksempel på en af de tendenser, som gør sig gældende i branchen for byggeri af kontorejendomme.
Her har Skat for nyligt forladt en adresse, som har huset styrelsens kontorer siden 1994 – og lejerne stod ikke ligefrem i kø til at overtage de små 5000 kvadratmeter.
Derfor skal der i stedet bygges ungdomsboliger, oplyser direktør i PFA Ejendomme Michael Bruhn til Dagens Byggeri. Behovet for lige netop Løvenørnsgades kontorkvadratmeter skønnes nemlig ikke at være til stede i det østjyske.
– Vi tror, at nogle ejendomme skal have et andet liv – og skulle vi renovere Løvenørnsgade og opdatere ejendommen til nutidens standarder, ville det blive meget dyrere, end at ombygge den til ungdomsboliger, siger han og uddyber, hvordan han oplever efterspørgslen:
– Moderne kontorbyggeri skal bygges bæredygtigt og gerne certificeres. Samtidig skal det være agilt – altså muligt for ejerne hurtigt at ændre lejemålenes størrelse og anvendelse uden af kaste millioner efter nye ombygninger.
Dele-kajak og fællesspisning
Med certificeringer og fleksibilitet kommer også højere pris for bygherre og bygningsejer – men der lader til at være betalingsvillighed, fornemmer Micahel Bruun, når han lægger øret til jorden i branchen.
Særligt hvis man efterlever følgende checkliste. Fordelingen af stillerum, konferencerum, videorum, telefonrum og møderum skal ramme den rette balance. Samtidig skal der ske en delvis pensionering af storrumskontoret, som man kender det.
– Selv små virksomheder ønsker at give deres medarbejdere adgang til låneelcykler og delekajakker og ikke mindst fælles rum, hvor man kan socialisere. Det skal et moderne kontorbyggeri eller domicil kunne levere. Altså er tiden ved at løbe fra trange gange med blå gulvtæpper adskilt af systemvægge, forklarer direktøren, som har udmøntet kravene i PFA’s eget kontorbyggeri.
Her har et såkaldt hjemmeområde – men ikke eget skrivebord. Man sætter sig alt efter hvordan man skal arbejde.
Design for disassembly
Og selv om man stadig kan finde flere bygninger indeholdende “blå gulvtæpper og systemvægge” i PFA Ejendommes portefølje, peger fremtiden i en anden retning for erhvervsbyggeriet.
Det står blandt andet at læse i dagens afsløring af konceptet “The Union”. Men det har egentlig pågået længe – Michael Bruun uddyber, at han, siden han kom til pensionskæmpen i 2013, ikke har bygget et eneste kontorbyggeri, hvor man ikke sikret sig, at bygningens funktion nemt kan ændres over tid.
Det gør sig blandt andet gældende i “Spidsen” – PFA’s prestigebyggeri på spidsen af Redmolen i København på 26.000 etagemeter. Her har man lige nu to store lejere – henholdsvis advokaterne fra Bech Bruun samt investeringsvirksomheden Copenhagen Infrastructure Partners.
Men skulle det ske, at udviklingen eksempelvis reducerer medarbejderbehovet i advokatbranchen, har PFA gjort klar til, at bygningen relativt nemt kan huse andre virksomheder.
– Bygningen kan skives op som en lagkage – så nye lejere kan leje helt ned til 400 kvadratmeter. Det har vi udvirket gennem blandt andet et øget fokus på ventilation og føringsveje, så udviklingen ikke lige pludselig slår os ud. Det er selvfølgelig dyrere end at bygge til én lejer, men det fremtidssikrer også vores investering, lyder det fra Michael Bruun.
PFA Ejendomme har erhvervsejendomme til en værdi på små 22 milliarder kroner.
