Det ikoniske hospitalskompleks på Vesterbro midt i Aarhus er i gang med at gennemgå en omfattende transformation fra Aarhus Amtssygehus til et moderne boligkvarter. Bag projektet står pensionsselskabet PenSam og udvikler samt totalentreprenør Raundahl & Moesby, som i løbet af de næste par år vil skabe Axelhave, der bliver karakteriseret af historisk arkitektur, moderne boligløsninger, grønne byrum og social bæredygtighed.
Ifølge ejendomsteamet hos PenSam komplementerer Boligprojektet Axelhave pensionsselskabets ejendomsportefølje af bynære boligejendomme.
– Vi foretager investeringen, fordi vi mener, at den generer et attraktivt afkast for vores kunder. Derudover vurderer vi, at projektet bidrager til den positive udvikling i Aarhus generelt samt til dette nye og visionære bykvarter, hvor vi både kan være med til at bevare og renovere de historiske bygninger og bygge nyt i respekt for stedets DNA og smukke arkitektur. Samtidig har det fra starten været vigtigt for os, at projektet havde en ambitiøs bæredygtighedsprofil, lyder det fra PenSam.
En historisk transformation
Amtssygehuset, der blev opført i 1935 og fungerede frem til 2018, har haft en central rolle i byens historie. Siden Aarhus Kommune overtog grunden i 2019, har der været arbejdet målrettet på en udviklingsplan for området. Den blev vedtaget i 2021 og giver mulighed for opførelse af op mod 900 boliger samt arealer til detailhandel, daginstitutioner, kultur og erhverv.
Axelhave er en af de første konkrete realiseringer af planen. Projektet omfatter en gennemgribende renovering af den bevaringsværdige sengebygning på 13.100 kvadratmeter, hvor der etableres 150 ejer- og lejeboliger. Dertil opføres to nye etageejendomme på i alt 14.200 kvadratmeter med 226 moderne lejeboliger samt 5.700 kvadratmeter kælder med 131 parkeringspladser. Projektet bliver DGNB Platin-certificeret.
Respekt for fredet historie
Den ikoniske sengebygning tegnet af Alex Høeg-Hansen er præget af røde tegl og karakteristiske gule bånd, som har givet området sin genkendelige identitet. Raundahl & Moesby har forpligtet sig til at bevare
og respektere disse arkitektoniske kendetegn i transformationen. Facaderne er fredede, og bygningen vil i sin fremtoning fremstå, som den gjorde ved opførelsen – dog med tilføjelser såsom forbedret isolering og altaner for at imødekomme kravene til tidssvarende boliger.
– Nogle eksisterende altaner på nordsiden er vi nødt til at bryde ned og bygge op igen, da de er i fare for at styrte ned. De skal genetableres, som de var, så vi genbruger sten fra andre bygninger i området, der skal rives ned. Vi laver også portgennemføringer i bygningen, hvor vi tager sten ud, som vi kan bruge til formålet, fortæller afdelingschef hos Raundahl & Moesby, Dan K. Mouritsen.
Vokser en etage
Arbejdet er i den indledende undersøgelsesfase, som blandt andet indebærer at bryde kældergulvet op for at tage jordprøver under fundamentet. Sengebygningen skal nemlig ifølge lokalplanen også forsynes med en ekstra etage, som man skal være sikker på, at det eksisterende byggeri kan bære. Derudover foretager Raundahl & Moesby analyser af de bærende konstruktioner samt lysvurderinger, da facaderne bevares med de vindueshuller, der findes i dag.
– Det er en ældre bygning med gamle materialer, så vi kommer ikke uden om at tilføre en del nye materialer, herunder vinduer og døre, som erstattes med nye versioner, der matcher det originale udtryk, fortsætter Dan K. Mouritsen.
I praksis balanceres det arkitektoniske hensyn med moderne boligkrav ved at tilpasse indretningen til de eksisterende strukturer. Vægge, både bærende og flytbare, analyseres for at finde fleksible løsninger, og
ejendomsmæglernes input bruges aktivt til at sikre attraktive boligplaner. Raundahl & Moesby har valgt at inddrage mæglerne tidligt i processen for at sikre, at de fremtidige boliger passer til efterspørgslen. Sammen med bygherren og arkitekterne justeres planerne løbende – ikke blot for at bevare det gamle, men for at skabe noget nyt og varigt.
Et grønt og levende bykvarter
Projektet er målrettet en DGNB Platin-certificering, hvilket stiller høje krav til bæredygtighed på både miljømæssige, sociale og økonomiske parametre. Derfor anvendes byggematerialer med lavt CO2-aftryk, facaderne isoleres indvendigt, og bygningerne udstyres med energi- og vandbesparende teknologier. Grønne sedumtage opsamler regnvand og bidrager til områdets biodiversitet, mens artsrige gårdrum og stisystemer inviterer til fællesskab mellem ejere og lejere.
Axelhave bliver ikke blot et boligprojekt, men en hel bydel i byen, hvor kombinationen af ejer- og lejeboliger, forskellige boligtyper og størrelser samt etablering af gårdrum, grønne områder og fællesfaciliteter skal sikre en blandet beboersammensætning. Der etableres ligeledes et orangeri, legepladser og supermarked, som alt sammen ligger en slentretur fra Botanisk Have, uddannelsesinstitutioner og Aarhus midtbys mange tilbud.
Projektet gennemføres i samarbejde med arkitekterne fra Link Arkitektur og ingeniørfirmaet Ingeniør’ne, mens DEAS fungerer som bygherrerådgiver. Det er EDC Poul Erik Bech og Danbolig Aarhus Projektsalg, der skal stå for det kommende projektsalg samt udlejning på vegne af PenSam.
Tiltrængt boligmasse
Ifølge EDC Poul Erik Bech kan det kun gå for langsomt med at opføre nye boliger i Aarhus, da byen i stigende grad indhentes af et boligunderskud.
– Der er en markant mangel på ejer- og lejeboliger i Aarhus. Lige om lidt flytter 5.000 nye studerende til byen, og der er absolut ingen lejeboliger ledige. Det er desværre en tendens, der kun forværres de kommende år frem, da Aarhus vokser med 5-6.000 indbyggere årligt. Man skal gerne udvikle tæt på 3.500 nye boliger om året for at matche befolkningstilvæksten efter nogle år med begrænset investeringslyst i projekter til opførelse i Aarhus og andre danske byer på grund af blandt andet renteniveauet, så pipelinen er stort set tom, konstaterer projektchef hos EDC Poul Erik Bech, Tonny
Broberg.
Han er derfor begejstret for Axelhaves karakteristiske bidrag til byens boligmasse.
Det er fantastisk at genbruge eksisterende rammer, der giver en helt særlig karakter og sjæl til området, som man mangler mange andre steder i byen. Vi har samtidig nogle spillere med, som sikrer, at det bliver et helt unikt projekt. Ejerboligerne har høstet stor lokal og regional interesse, og placeringen højt i Aarhus giver en fantastisk udsigt over byen, fortsætter Tonny Broberg.
Udviklingsplanen for hele området åbner mulighed for at realisere cirka 101.500 etagemeter bebyggelse i op til seks etager. Heraf er de cirka 94.000 etagemeter til boliger og 7.500 etagemeter til detailhandel, daginstitution, kultur og erhverv. Udover ejerboliger vil området rumme omkring 20 % almene boliger. Axelhave er anden etape på området, mens første etape, Tage Hansens Karré, også er et Raundahl & Moesby projekt. De første boliger i Axelhave forventes klar til indflytning i løbet af 2027.
