Huse i Japan kan med god grund kaldes for engangshuse. Man bor i dem, slider på dem, gør ikke ret meget ud af at vedligeholde dem – og til sidst river man dem ned igen.
Så der er gang i den på japanske byggepladser – altid. Selv om der står flere end otte millioner tomme og forladte huse rundt omkring i Japan, selv om befolkningstallet falder dramatisk, og selv om der har været stagnation i Japans økonomi i et kvart århundrede.
Alligevel bygger man konstant – og man bygger næsten altid nye huse. Der er to en halv arkitekt for hver 1000 indbyggere i Japan, langt flere end hos os i Danmark. Der er dobbelt så mange bygningsarbejdere i forhold til befolkningstallet som i andre industrilande.
Der er til gengæld næsten intet marked for huse, hvor nogen har boet før én – medmindre det er ens egne forældre og eller nære slægtninge. 87 procent af alle hushandler i Japan handler om helt nybyggede huse. På den måde er japansk boligrenovering en by i Rusland.
Levetid: 15 år
Det er grunden, der handles, for det er grunden, der er dyr. Huset bygger man bare ovenpå, så det med nød og næppe kan holde i 30-40 år. Det har alligevel mistet sin handelsværdi efter 15 år, sådan som det japanske boligmarked er skruet sammen. I de sidste adskillige år er der ingen, der gider investere i at holde huset ved lige – og det kan ses.
– Afskrivning af værdien på et typisk japansk hus sker inden for 15 år, hvorefter værdien af huset ikke kan skelnes fra værdien af den grund, hvorpå det er bygget, fortæller den unge danske finansøkonom Andreas Rosendahl Hansen, som forrige år skrev afsluttende opgave på CBS, Copenhagen Business School, om det japanske boligmarked.
I gennemsnit rives et beboelseshus ned efter kun 38 år. Dette mønster på det japanske husmarked har mange årsager.
Jordskælv spiller en stor rolle. Alle japanere er vokset op med den viden, at det ikke er et spørgsmål, om der en dag sker et ødelæggende jordskælv i deres by. Det er kun et spørgsmål om hvornår. Så det giver ingen mening at bygge huse i den illusion, at de skal stå til evig tid.
Sikkerhedskrav
Oven i købet er der i de senere årtier kommet skrappere og skrappere jordskælvsregler for alle former for byggeri, hver gang der er sket et alvorligt jordskælv. Går man til ejendomsmægleren på jagt efter en lejebolig, spørger man: Hvornår er det bygget? Er det fra før eller efter den og den stramning af jordskælvsreglerne? Huse, der er bygget for bare to regelændringer siden, opfattes ikke som sikre.
– Det dybe spørgsmål om, hvorfor bygningerne afskrives så hurtigt, og hvorfor folk er nødt til at rive deres gamle bygninger ned så hurtigt, har et simpelt svar. Det skyldes ændringer i byggereglementet, især med hensyn til at leve op til sikkerhedskrav i forhold til jordskælv. Hidtil er byggereglerne blevet løbende revideret efter hvert større jordskælv, fortæller den japanske arkitekt Jiro Yoshida, som i dag underviser på et amerikansk universitet, men som tidligere arbejdede som offentligt ansat arkitekt i Japan, til websitet Freakonomics.
Derfor er det naturligvis også svært at få det finansieret, hvis man skulle få den sære ide, at man ville købe et gammelt hus med henblik på at renovere det. Bankerne giver lån til byggeri af nye huse – men ikke til at købe brugte huse. De er skeptiske ved, om renovering ud fra en ren økonomisk betragtning i sådan et marked vil kunne betale sig.
Kulturel modvilje
Når det er så usædvanligt at bo i huse, hvor andre, som man ikke kender godt, har boet før én, så udvikler der sig også en kulturelt betinget modvilje mod at gøre det.
For hvad skete der egentlig med de tidligere ejere? Svæver deres sjæle stadig rundt i huset? Japanere er ikke mere overtroiske, end vi andre er. Men den slags følelser eksisterer hos folk.
De fleste huse i byerne bygges nu om dage i beton og aluminium uden om en træstruktur, så en ildebrand ved en jordskælvs-katastrofe ikke springer alt for let fra hus til hus i de tætbyggede gader. Der er meget tynde vægge og intet krav om isolering, undtagen på den nordjapanske ø Hokkaido.
I det varme og fugtige japanske klima om sommeren ødelægges disse indelukkede beton- og aluminium-huse meget hurtigt af fugt, svamp og rust. Og det bliver ikke bedre af, at der ingen tradition er for opvarmning af husene, når man ikke er hjemme. Derfor er der hele tiden voldsomme temperaturskift i huset gennem vinteren, hvilket skaber megen fugt de steder, hvor varmen og kulden støder sammen.
Begrænset kapital
Når man bygger på den måde, skyldes det først og fremmest, at man omhyggeligt følger de gældende jordskælvsregler og andre byggeregler. Men det er ikke hele forklaringen. Samtidig skyldes det ofte, at det er, hvad der er råd til, når man først har brugt en formue på at købe grunden.
– Den korte levetid for en japansk beboelsesejendom er et resultat af de høje grundpriser. Det betyder, at der kun er begrænset kapital tilbage til at konstruere en bygning af høj kvalitet, når først grunden nedenunder er betalt, forklarer Andreas Rosendahl Hansen.
Richard Koo, som er cheføkonom ved Nomura-forskningsinstituttet i Tokyo, kalder dette mønster på det japanske byggemarked for et kæmpe spild af ressourcer.
– Hvis man kun forventer, at ens hus vil holde i 20-30 år, gør man ikke noget ud af vedligeholdelse – og som et resultat kommer huset faktisk kun til at holde i 20-30 år, forklarer han.
– Så man river huset ned og bygger et nyt. Derpå river man det ned for igen at bygge et nyt. Man bygger ikke velstand oven på den velstand, man har. Det er faktisk en meget dårlig investering, siger Richard Koo til Freakonomics-sitet.
