Efter vi i torsdags afholdt vores årlige Colliers-middag som afslutning på MIPIM i Cannes med mere end 100 gæster, tog jeg mig selv i at reflektere over, hvad der egentlig er sket – ikke bare i løbet af ugen, men med MIPIM-messen gennem årene.
Den nu traditionsrige Colliers-middag havde sin debut allerede i 1990, altså samme år som MIPIM blev afholdt for første gang, og ved middagsbordet sad blot fem deltagere – ganske enkelt de danskere, der var taget til Cannes for at deltage i messen.
Erhvervsmægler følger markedet og leverer mangedobling af driftsresultatet
Det var dengang i Sadolin & Albæk-regi før fusionen, hvor Pelle Sadolin inviterede de fem danske konferencedeltagere til middag. En lille tradition, der siden er vokset markant i takt med både messen og den danske tilstedeværelse.
I år havde næsten 400 danskere badge til messen, og fra Colliers var vi 13 deltagere. Jeg har ikke noget overblik over, hvor mange danskere der derudover havde valgt at tilbringe en uge i Cannes under MIPIM, men det var mange!
Det siger noget om, hvor vigtig MIPIM er blevet som mødeplads og temperaturmåler på det internationale ejendomsmarked.
Og tre observationer stod særligt tydeligt frem i år.
Forward-handler vinder frem
Boliginvesteringer dominerer samtalerne, og forward-handler kommer til at fylde mere.
Som forventet var boliger det primære samtaleemne i dialogerne med investorerne.
Spørgsmålet er ikke, om investorerne vil købe i Danmark, men om markedet kan levere til afkastniveauer, der kan få kalkulerne til at gå op.
Vækst sætter gang i investeringer i ejendomsmarkedet i 2026
Aktuelt kniber det med at efterkomme efterspørgslen efter nye lejeboliger i Storkøbenhavn, og det har drevet afkastkravene ned og lejen op. Det begrænsede udbud får investorerne til at kigge efter alternativer – det være sig geografisk, hvor de for øjeblikket kigger mest i retning af Aarhus, eller i form af forward-handler, hvor køberne kan sikre sig aktiver tidligere i processen mod at forpligte sig før byggestart i form af både forward purchase- og forward funding-strukturer.
Det vil medføre en positiv effekt på nybyggeriet og puste liv i de boligprojekter, der blev lagt på hylden ved det seneste rentepeak. Mange dygtige udviklere har nemlig ikke nødvendigvis kapitalen til at finansiere projekterne fuldt ud selv, og forward-handler kan derfor sikre finansiering og dermed sparke gang i produktionen af nye boligejendomme og udvide udbuddet af nye boliger – fortrinsvis i København og Aarhus.
AI har indtaget debat om kontorsegmentet
Kontorsegmentet er derimod fortsat ikke de internationale investorers darling.
Segmentet har siden Covid været præget af usikkerhed om hjemmearbejde og det overordnede fremtidige behov for kontorarbejdspladser. Og debatten om, hvordan kontormarkedet vil udvikle sig, har været præget af strømninger fra kontormarkederne i de største byer i USA og Europa og dermed ikke direkte til at sidestille med det danske kontormarked.
I Danmark er der visse regionale forskelle i markedernes dynamikker, eksempelvis med betydelig tomgang af ældre kontorlokaler i Aarhus efter omfattende tilførsel af moderne kontorkvadratmeter på Sydhavnen, mens der i København er betydelig efterspørgsel efter moderne kontorfaciliteter i kort afstand til centrum, f.eks. i Nordhavn og andre citynære beliggenheder med metroforbindelse.
Frygten på markedet er aflyst: Kontorarealer skrumper ikke
Jeg oplevede på MIPIM, at AI nu fylder mere i investorernes overvejelser i forhold til kontorinvesteringer. Spørgsmålet er ikke længere kun, hvor meget vi arbejder hjemmefra, men i høj grad også, hvilken indflydelse AI får på virksomhedernes fremtidige medarbejderbehov og strukturer.
Det er således lagt et nyt lag oven på den forsigtighed, investorer allerede udviser i kontorsegmentet, og der vil gå rum tid, før kontor igen bliver et investeringssegment, som de internationale investorer for alvor kaster sig over.
Et positivt transaktionsmarked, men med en ny skygge
MIPIM er en fantastisk temperaturmåler på det europæiske transaktionsmarked.
Stemningen er – trods et alvorligt bagtæppe af krige og ødelæggelser – positiv. Der er rigeligt med likviditet, renten har været stabil længe, og investeringslysten er tilbage, dog med stærk varians mellem de enkelte lande, hvor Danmark heldigvis ligger i den absolutte top.
Men der trækker lige nu en ny skygge for solen i form af situationen i Mellemøsten. Flere investorer giver udtryk for en lidt afventende holdning til investeringsbeslutninger i håbet om, at konflikten afsluttes hurtigt, så de stigende energipriser ikke kommer til at sætte sig i højere inflation og renter.
Danmark i førerrolle: Suger internationale investorer til boligmarkedet
Længerevarende geopolitisk uro kan presse renterne op og skabe usikkerhed på transaktionsmarkedet. Den usikre politiske kurs i USA kan omvendt føre til øget kapitalallokering til Europa fra USA – herunder til stabile markeder som Danmark – mens stigende renter vil presse de nuværende afkastniveauer med stagnerende transaktionsaktivitet til følge.
Ingen ved hvad Trump tænker, men ingen – og slet ikke USA – vil have gavn af en længerevarende konflikt. Men lad os se, om ikke parterne i Mellemøstkonflikten besinder sig inden for de kommende uger. Når nervøsiteten igen aftager, vil vi se en fortsættelse af den transaktionsmæssige vækst i 2026, som vi begyndte så flot i 2025.
