Med to profilerede byggerier i hjertet af Carlsberg Byen er Herlev-entreprenøren BNS i den grad inde i varmen på et af de mest omtalte projekter herhjemme lige nu. Lige ved Stjerneporten, der markerede indgangen til Gamle Carlsberg, er BNS i gang med et erhvervsbyggeri i fem etager med café og butikker i stueetagen – lige ud til Bryggernes Plads, der bliver en central plads i den nye Carlsberg By.
Tæt derved går man senere i år i jorden til et noget større byggeri ud mod Ny Carlsberg Vej og som nabo til Elefantporten. “Theodora Hus” bliver et blandet bolig- og erhvervsbyggeri på op mod 10.000 etagemeter medregnet parkering i to etager under terræn. En bevaringsværdig bygning ud mod Ny Carlsberg Vej genbruges delvist og integreres i nybyggeriet, der udføres som en karrébebyggelse i fire-fem etager.
Tidlig inddragelse
Det er i sagens natur et ganske komplekst byggeprojekt. Hvordan det bedst skrues sammen, sidder BNS for øjeblikket og finder løsninger på sammen med bygherren, arkitekten og ingeniørrådgiverne.
Som rådgivende entreprenør har BNS nemlig medvirket på begge byggeprojekter lige fra de indledende volumenstudier. På den måde ønsker Carlsberg Byen at sikre sig, at entreprenørens viden og erfaring indgår i projekteringen lige fra de første skitser.
– Vi vil undgå det sædvanlige “to-skridt-frem-og-ét-tilbage”, hvor man kommer for langt med et projekt, man derefter er nødt til at pille fra hinanden igen for at gøre det bygbart og få økonomien til at hænge sammen. Derfor har vi helt fra de første byggerier valgt at inddrage entreprenøren som rådgivere på linje med de øvrige rådgivere, sådan at vi sammen udvikler projektet ud fra vores ønsker og krav i byggeprogrammet, fortæller Nina M. Skovgaard, der som projektdirektør har den overordnede ledelse af alle Carlsberg Byens byggerier.
Samarbejdet om at udvikle og detaljere projektet sker under en åben økonomi, hvor entreprenøren lægger sine priser og kalkulationer åbent frem. Bygherren får på den måde bedre mulighed for at prioritere sine valg, så man får det bedste byggeri for pengene. I tillæg opnår man et usædvanlig gennemarbejdet byggeprojekt, hvor alle sten er vendt, når Carlsberg Byen herefter overlader BNS at udføre byggeriet i totalentreprise.
Udfordrer prissætningen
– Det kræver en stor indsats af alle parter, også af os som bygherre, men den investering vinder sig ind igen. Nogle vil indvende, at vi ikke kan være sikker på at få den skarpeste pris, når vi ikke udsætter den for konkurrence, men det er ikke vores erfaring. Vi har som professionel bygherre en ganske god fornemmelse af, hvad tingene skal koste, og i den åbne kalkulation kan vi udfordre enhver prissætning, hvis vi synes, den er for høj, siger Nina Skovgaard, og fortsætter:
– Det kan da godt være, at vi kunne have fået en endnu skarpere pris, hvis vi havde udbudt byggeriet i benhård priskonkurrence, men vi ved jo også af erfaring, at vi ville risikere evindelige konflikter og ekstraregninger, når entreprenøren så bagefter forsøger at få sit dækningsbidrag hjem. Her oplever vi derimod et stort commitment hos entreprenøren over for projektet og os som bygherre – og han kunne jo også dårligt hævde, at noget ikke var med i projektet, når vi sammen har siddet og vendt hver eneste detalje under projekteringen, påpeger Nina Skovgaard.
Fælles om udfordringerne
Som eksempel peger hun på, hvordan BNS under udgravningen til det første af byggerierne fandt en ukendt olieforurening i undergrunden.
– Den var vi jo nødt til at håndtere, før vi kunne komme videre, og her oplevede vi BNS som stærkt løsningsorienterede. I stedet for at læne sig tilbage og skrive ekstraregninger med henvisning til, at det ikke var deres ansvar, gik de med det samme forrest og hjalp med at finde nogle gode løsninger, fik ryddet op og kom videre. Takket være det, holder vi faktisk tidsplanen på trods af denne uforudsete forhindring. Det viser mig værdien af det tætte samarbejde, vi har opbygget under projekteringen, siger Nina Skovgaard.
BNS er ikke den eneste entreprenør, som Carlsberg Byen har inddraget i et tidligt samarbejde om projektoptimering – faktisk anvendes modellen ved alle de ikke-offentlige byggerier, der lige nu er i gang. I Carlsberg Byen ønsker man at samarbejde med en bred palet af forskellige rådgivere og entreprenører, herunder også mellemstore firmaer som B. Nygaard Sørensen A/S:
Også hos BNS er man begejstrede for samarbejdsmodellen og den tidlige entreprenørinddragelse.
– Vi er overbeviste om, at mange private bygherrer med fordel kunne anvende samme model. Og vi vil rigtigt gerne udbygge vores samarbejde med private bygherrer, som ser mulighederne ved at inddrage entreprenøren helt fra den indledende planlægning af deres byggeri, siger adm. dir. Mikkel Baastrup.
