Ud til havet, på kanten af Øresundskysten, bliver i disse år udviklet et ekstraordinært projekt, der på flere fronter sprænger rammerne for dansk byggeri og vil sætte nye standarder for fremtidens bygningsopførelser og -investeringer.
På det tidligere fabriksareal i Hellerup skabes frem mod 2024 en helt ny bydel af eksklusivitet. Til den tid vil Tuborg Strandegn have rejst sig i form af fem kysthuse med i alt 167 luksuslejligheder i forreste linje og 156 lejligheder i komplekser lidt tilbagetrukket fra vandkanten. Man har endda udvidet kysten for, at det spektakulære byggeri kan realiseres i den ønskede form.
For rammerne kan ændres – også i boligerne, der bliver på op mod 350 m2, og som indrettes efter ønsker fra dem, der har råd; den billigste lejlighed koster 16 mio. kroner, og de dyreste sælges for op mod 50 mio. kroner – det gør dem samtidig til de dyreste lejligheder i hele landet.
Liebhaveri i nye højder, men selvom at det imponerende projekt, selvsagt, overgår alt, hvad han tidligere har været med til at skabe, så understreger manden bag – udviklingsdirektør i Danica Ejendomme, Niels Fribo – at det handler om at bygge kvalitet til det behov, bygningen skal opfylde. Uanset beløbet, man bygger til, for alt byggeri skal forventningsafstemmes med dets brugere.
– Den største difference på de fleste boligers pris beror på beliggenhed mere end kvalitet. Med Kysthusene er det anderledes, for her har du selvfølgelig beliggenheden, men også en sublim kvalitet, og det gør det fagligt spændende at være med til, forklarer han.
Fra 2018 og to år frem sad Niels Fribo på posten som udviklingsdirektør i AG Gruppen, hvorefter han skiftede til Danica Pension og en rolle som projektudviklingsdirektør. Inden året var omme hed stillingen udviklingsdirektør i Danica Ejendomme, og han gik ind til jobbet med en klar holdning om, at alt for meget udlejningsbyggeri i Danmark bliver bygget med en ambition om ‘ikke at skræmme nogen væk’ frem for at skabe noget særligt tiltrækkende – hvilket han anser som en fejl:
– Vi skal bygge, så du med det samme kan kende forskel på, om det er en boligejendom eller et hospital, du træder ind i, siger han og uddyber:
– Med det, vi bygger, skal vi vise, at vi har brugerne i tankerne. Det skal ikke være et mål, at alle vil kunne bo heri, men at tilstrækkeligt mange virkelig gerne vil bo i netop dette hus. Vi bygger ikke kun mursten, men rammen om en masse menneskers liv. Det lyder som et fortærsket reklamebanner, men vi skal hele tiden huske på, at det er realiteten. For hvis vi går til hver opgave i bestræbelse på at leve op til dét ansvar, så sikrer vi også en god forretning.
Den indre motivation gør en forskel
Niels Fribo er opvokset i Sorø i en arbejder- og håndværkerfamilie, men er trods en periode som tagdækker aldrig blevet helt ferm til et håndværk.
Det har han til gengæld altid været til tal og teknik og vidste tidligt, at han ville gå bygningsingeniørvejen – en kombination af de to elementer, der fyldte mest i hans verden, og hvor han kunne gøre en forskel.
Og det blev han, bygningsingeniør, men før markante byggerier som Moviantos logistikbygning i Greve på 20.000 m2, Vallensbæk Company House 1, 2 og 3 på i alt 18.000 m2 og Portland Towers i Nordhavn på 13.000 m2 var det i arbejdet med mennesker, at den største forskel blev gjort, blandt andet i Spejderbevægelsen:
– Når du har med frivillige at gøre, er alle ydre motivationsfaktorer som løn, prestige og status fjernet. Alle bruger utallige timer af deres fritid, og de gør det af en indre motivation. Folk møder op med vidt forskellige baggrunde og kompetencer, så du arbejder med dem, der er – også nogle, som du i en anden sammenhæng måske ikke ville have ansat. Det hele handler om at motivere til at blive bedre og gøre andre bedre, fortæller Niels Fribo og mener, at man med den samme tilgang til det privilegerede ansvar, det er at bygge, ville kunne se bort fra de mange medarbejdermålinger, der bruges i moderne ledelse i dag:
– Hvis du som leder arbejder i relationerne til dine ansatte og ikke kun bygger til et regneark, men til om 100 år, så giver opgaven mening, alle yder deres bedste, og KPI’erne (Key Performance Indicators, red.) bliver overflødige.
Skab værdi frem for at undgå tab
Med sin fasttømrede tro på den motiverende og inkluderende ledelsesstil gik Niels Fribo i ’90’erne fra at være projektleder hos ingeniør- og entreprenørfirmaet Rasmussen & Schiøtz (overtaget af NCC i 1996) til at blive Vice President i NCC TeleCom.
Fra midten af 00’erne var han som projektdirektør og senere udviklingsdirektør i NCC Property Development med til at realisere entreprenørkoncernens vision om at forny branchen. Det skete blandt andet ved nogle af de første bæredygtige løsninger og fokus på køb af hele områder eller unikt beliggende ejendomme med henblik på udvikling af erhvervsejendomme til kontor-, retail- eller logistikformål – der samtidig tilgodeså investorernes ønsker og sikrede stabile afkast over tid.
– Jeg har siddet på entreprenørsiden, og jeg har siddet på udviklersiden. Dengang stoppede mit engagement på et givent projekt den dag, det blev afleveret. Nu sidder jeg på bygherresiden med ansvar for at sikre et byggeri længst mulig levetid, samtidig med at de penge, jeg investerer, skal give kunderne i Danica Pension et godt afkast, siger han på byggepladsen på Strandengen, hvor de første på Kysthuse tager form.
– Det giver en større indflydelse, selvsagt for udformningen af det enkelte byggeri, men også på størrelsen af din og min pension og den verden, vi får den udbetalt i.
Tilgangen og det større ansvar end ‘blot’ at bygge, mener Niels Fribo, at alle i hele værdikæden bør indstille sig på at tage, for fremtidens forretning eksisterer kun, hvis vi tænker langsigtet og er vores samfundspåvirkning bevidst. Men deri ligger også en større glæde og stolthed ved at lykkes.
– Vi mennesker drives af at have mulighed for at skabe værdi, ikke at undgå fejl og tab. Så som bygherre må målet ikke være at spare 1 krone på omkostningssiden, men at tjene 1 krone på driften.
Et eksempel er de 250 ungdomsboliger, som Danica Ejendomme har investeret i, i Sluseholmen i Københavns Sydhavn, hvor selskabet siden 2013 desuden har opført over 800 lejeboliger. Det DGNB Guld-certificerede byggeri til ca. 500 mio. kroner forventes at stå færdigt til hovedstadens mange unge boligsøgende i slutningen af 2023.
Sidste år gik man i jorden, men tiden op til havde budt på en del mere arbejde for de involverede parter, da ambitionerne blev hævet, og de oprindelige planer blev kasseret.
For Danica Ejendomme ville ikke ‘nøjes’ med at bygge endnu et studieboligbyggeri, hvor de unge fik et sted at bo og have deres ejendele – de skulle have et sted at leve. Projektet udgør derfor et bud på, hvordan rammen om det gode studieliv skabes, og projektgruppen satte sig for at finde essensen af denne vigtige periode i manges tilværelse.
– Vi skal gøre den afgørende indsats for, om det er den helt rette atmosfære, vi oplever, når vi første gang træder ind i et nybyggeri. For dén stemning varer ved, så brugerne også om 100 år vil sige, at ‘dem, der byggede her, gjorde sig umage’, siger han og understreger samtidig, at højere ambitioner og større forventninger, til os selv og fra omgivelserne, ikke skal være ensbetydende med flere arbejdstimer og et større arbejdspres.
For ingen præsterer, når arbejdet bliver en byrde – slet ikke på den lange bane, og det kan udviklingsdirektøren skrive under på:
I jagten på succes fandt han for 20 år siden pludselig sig selv liggende på en båre i en ambulance. Han var faldet om med stress.
– Der er en grund til, at alle superhelte er tegneseriefigurer. For de findes ikke i virkeligheden. Og intet menneske yder deres allerbedste på den 15. arbejdstime. Jeg kender dem i hvert fald ikke. Der skal være tid til refleksion og eftertænksomhed, siger direktøren, der blandt andet finder roen og inspirationen ude i naturen.
Korpsånd på kontoret, ikke hjemme foran skærmen
I stedet er det måden, vi arbejder på, og hvor og hvordan vi arbejder sammen med hinanden, der vil få os til at lykkes.
Det mener Niels Fribo, der som alle andre har draget erfaringer fra den, forhåbentligt, overstået pandemi, der har ændret vores arbejdsliv de seneste to år. I længere perioder har størstedelen af alle ansatte i alle led været afskåret fra den fysiske arbejdsplads, i flere tilfælde med større effektivitet til følge.
Læs også: Fra værkstedsskole til magtens elite: Med de rette mennesker omkring dig kan alt lade sig gøre
Ifølge ham skal vi dog være meget opmærksomme på vigtigheden af at mødes:
– Vi skal igen ind på kontorerne. Ikke i 37 timer, for et omskifteligt arbejdsliv kræver fleksibilitet. Men vi skal mødes, fysisk, for at kunne interagere og videndele, som ikke sker i samme omfang igennem en skærm. Det kræver, at vi opfører erhvervsbygninger, vi ønsker at være i, og som faciliterer møderne mellem mennesker. Korpsånd bliver kun til i de omgivelser, vi befinder os i, og sidder vi derhjemme og skal se på firmalogoet for at vide, hvem vi arbejdet for, har vi nemmere ved at rykke videre til konkurrenten, forklarer udviklingsdirektøren og uddyber:
– Samtidig gør de fysiske møder det muligt for ældre medarbejdere at videregive erfaring til yngre medarbejdere, der omvendt kan udfordre den traditionelle tankegang, som det også kræves for at følge med udviklingen.
Godt byggeri i alle størrelser og prisniveauer
I sidste ende handler det om at opnå det bedste resultat – for nu og for fremtiden – og ifølge udviklingsdirektøren gøres det ved at få flest mulige til at bidrage:
– Der er ikke noget mere udviklende end faglig uenighed. Det er kun usikre ledere, som ikke tåler at blive sagt imod. Mange mennesker ved rigtig meget, men det må aldrig antages, at de ved det hele. Uden andres indspark og inspiration udefra kommer vi aldrig frem til de rette løsninger, der skal føre os i mål, siger han og fortæller om oplevelsen ved at have fundet en ny metode:
– Når man undres over, hvorfor man ikke er kommet på ideen før, så ved man, at man har ramt rigtigt.
På kanten af Øresundskysten ser Niels Fribo ud til at have ramt helt rigtigt i form af et projekt af højeste kvalitet, og som samtidig er en god forretning. Det kan sagtens lykkes også i mindre skala, til færre penge og andre steder i Danmark. For det er hverken størrelsen, byggesummen eller beliggenheden, der afgør et godt byggeri, fortæller han:
– Jeg kan godt lide at køre forbi mine gamle byggerier. Så stiller jeg bilen og går en tur for at mærke, hvordan det er at bo eller arbejde dér. Og følelsen rammer med det samme, om det er et godt sted at leve. Det er ligesom at træde ind i et hjem. De steder skal vi bygge flere af.
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
';