Siden 2017 har Ikano Bolig udviklet og bygget boliger i Danmark, men fælles for disse er, at spaden er sat i den nøgne jord, og at projekterne er skudt i vejret opført på et helt nyt fundament. Den tilgang gør man nu op med. Faktisk kan man sige, at der er sket noget af en kursændring i Ikano Bolig. Ikke fordi man har droppet nybyggeri, men fordi man også har fået øjnene op for de værdifulde muligheder, der ligger i renovering og konvertering af den eksisterende bygningsmasse.
I 2023 overtog Ikano Bolig det gamle Høje-Taastrup Rådhus og grunden omkring dette. Oprindelig var planen, at rive den 17.000 kvm store bygning ned og bygge nyt.
I takt med at bæredygtighedstanken er vokset hos Ikano Bolig vil det fremadrettet være helt naturligt for os ikke kun at kigge på nybyggeri, men også på konvertering af den eksisterende bygningsmasse.
Seniorudviklingschef Niels Blom, Ikano Bolig
I stedet har man nu besluttet at omdanne det tidligere rådhus til cirka 200 lejligheder, der forventes at kunne blive Svanemærket. Desuden suppleres med cirka 130 nybyggede rækkehuse mod nord, så det er altså en helt ny tilgang til det at være ejendoms- og boligudvikler.
En erfaren partner med på projektet
– Det er klimakrisen og et voksende fokus på bæredygtighed i bygge- og ejendomsbranchen, der har fået Ikano Bolig til at se på nye løsninger. Transformation af bygninger er et af de væsentligste parametre til at nedbringe byggeriets klimapåvirkning. Ved at genbruge den eksisterende bygning forventer vi da også at kunne opnå en væsentlig lavere klimapåvirkning samt et tilsvarende mindre ressourceforbrug, siger seniorudviklingschef Niels Blom fra Ikano Bolig.
Der er tale om, at det største konverteringsprojekt af sin slags i Danmark. Der er også tale om, at det er første gang, at Ikano Bolig prøver kræfter med et projekt af denne type, og derfor har man entreret med en erfaren partner på området, nemlig Wissenberg Rådgivende Ingeniører, der har talrige konverteringsprojekter i bagkataloget. Blandt andet er man for Boligselskabet Sjælland i gang med et almennyttigt boligprojekt på det gamle Sankt Hans Hospital i Roskilde.
Byggeri og bæredygtighed hånd i hånd
Fakta om byggeriet:
- Rådhusgrunden er cirka 100.000 kvm, og der bliver både ejer- og udlejningsboliger.
- Ved transformation af det 17.000 kvm store rådhus etableres 200, 2-5 værelsers lejligheder,
fra 50-120 kvm. - Herudover bygges 130, 2-5 værelsers rækkehuse, med fokus på lavere klimapåvirkning,
i et og to plan, fra 80-115 kvm. - Den tidligere varmecentral placeret centralt på grunden omdannes til et bydelshus til
glæde for hele bydelen. - Endeligt etableres der en ny dagligvarebutik på 1.500 kvm på hjørnet af Roskildevej
og Halland Boulevard.
Wissenberg skal fungere som bygherrerådgiver på tværs af projektet, hvilket indebærer, at man ud over selve byggeriet også skal rådgive om, hvorledes bæredygtigheden i projektet optimeres. Ifølge bygherrerådgiver Anders Svendborg Andersen er der ikke blot tale om et stort, men også et meget komplekst byggeri, hvor man løbende vil møde udfordringer af forskellig art, blandt andet i forbindelse med, hvorledes de eksisterende materialer skal genbruges.
– Selve råhuset bevares, men det indeholder jo en masse forskellige materialer, som vi skal forstå at udnytte på den bedst mulige måde. Alle materialer har en potentiel værdi, men det siger sig selv, at der skal være såvel fornuft som økonomi i sådan et projekt. Vi kommer sikkert også til at improvisere undervejs, idet nogle ideer ikke lader sig realisere, mens nye ideer kommer til efterhånden som vi bevæger os gennem forløbet, forklarer Anders Svendborg Andersen.
Kræver helt ny form for samarbejde
Det er første gang, at Ikano Bolig og Wissenberg skal arbejde sammen om sådan et projekt, så som bygherre ser Niels Blom frem til en tæt og intens dialog. Et renoverings- og konverteringsprojekt kræver nemlig en helt anden form for samarbejde sammenlignet med et projekt, hvor der udelukkende bygges nyt. Blandt andet fordi man i høj grad kommer til at arbejde på materialernes præmisser.
– Det er meget anderledes end at køre en tur i byggemarkedet og købe en palle med standard byggematerialer. Her er vi i langt højere grad afhængig af at skulle projektere ud fra, hvilke materialer, der er til rådighed, og i en sådan proces er det vigtigt, at alle parter, herunder også entreprenøren, bliver involveret i projektet så tidligt som muligt. Der er dog ikke nogen tvivl om, at det er den vej, vi kommer til at gå i fremtiden, uddyber Niels Blom.
Projektets forløb
I 2020 vandt Ikano Bolig en konkurrence udskrevet af Høje-Taastrup Kommune vedrørende udvikling af området ved det gamle rådhus, og der blev indgået en udviklingsaftale med forkøbsret. Oprindelig var det tanken at rive den eksisterende bygning ned, og i 2022 blev lokalplanen for det projekt vedtaget. I 2022 oplevede man dog store prisstigninger på byggematerialer, hvilket til dels var forårsaget af krigen i Ukraine. Det medførte en nedgang i boligmarkedet og en opbremsning i igangsætning af byggerier.
Samtidig var den grønne dagsorden ved at få momentum, og der kom en større opmærksomhed omkring transformation i stedet for nedrivning, lige som flere spurgte ind til, om det virkelig var tanken at rive det gamle rådhus ned. I starten af 2023 besluttede Ikano Bolig at undersøge mulighederne for at transformere rådhuset, og i sommeren 2024 besluttede byrådet i Høje Taastrup Kommune så at igangsætte udarbejdelsen af en ny lokalplan Lendager Arkitekter er totalrådgiver, og Wissenberg Rådgivende Ingeniører er altså bygherrerådgiver.
Et paradigmeskift for Ikano Bolig
Både for Ikano Bolig og hele byggebranchen er der tale om et paradigmeskift, og Niels Blom er fuld af ydmyghed over for alvor at skulle i gang med projektet i Høje-Taastrup. At gå ind i dette kræver i hans optik ligeledes en vis portion mod, men han glæder sig over, at ledelsen i Ikano Bolig har udvist det fornødne engagement, ikke blot i forbindelse med dette projekt, men også i intentionerne om at kigge ind i flere lignende projekter.
Vi kigger ind i en fremtid, hvor man skal have en virkelig god grund til at få lov til at rive en bygning ned. Derfor kigger vi også ind i en fremtid, hvor vi ser flere og flere renoverings- og konverteringsprojekter.
Bygherrerådgiver Anders Svendborg Andersen, Wissenberg Rådgivende Ingeniører
– Ikano Bolig har en ambition om at være CO2-neutrale i 2030, så det siger sig selv, at vi er nødt til at gå nye veje. Men jeg er sikker på, at vi i samarbejde med Wissenberg kan være med til at skabe en helt ny bydel, hvor vi ikke kun har indtænkt mindst muligt CO2-aftryk og høj grad af bæredygtighed, men også en bydel, der kommer til at byde på et spændende og attraktivt boligmiljø med fokus på nærhed og samvær; noget der allerede er et fælles omdrejningspunkt for vores nybyggerier, slutter Niels Blom.
