Krav til etablering af tagbolig i Frederiksberg Kommune i dag
- – Helhedsvurdering af projekt, herunder arkitektonisk kvalitet på baggrund af boligtilvækstprincipper og Arkitekturpolitik
- – Beboelse kun i tagetage, ikke i spidslofter
- – Gennemlysning, minimums-rumhøjde og flugtvej
- – Krav om opbevaringsmuligheder
- – Krav til redningsåbningers udformninger
- – Krav til facadeudformning
- – Byggeri uden lokalplan skal overholde Kommuneplanens rammebestemmelser for bygningshøjde, typisk 3 eller 6 etager
- – Størrelse jf. lokalplan eller Kommuneplan
- – Krav om etablering af elevator ved etablering af boliger i uudnyttelige tage, jf. Bygningsreglementet 2018
- – Tilgængelighed indgår som parameter i boligtilvækstprincipperne (Kommuneplan 2021).
- For selvstændige tagboliger gælder desuden
- – Altid krav om etablering af parkering (evt. i parkeringsfond)
- – Altid krav om etablering af nye udearealer eller øget kvalitet af eksisterende.
Ligesom i København, Aarhus og Aalborg er der også stort behov for nye boliger på Frederiksberg. Det er den mest tungtvejende grund til, at Frederiksberg Kommunes klima-, plan- og boligudvalg har valgt at tage en snak om, om det skal være lettere at etablere tagboliger på i kommunen.
Et estimat viser, at der frem mod 2026 vil blive opført ca. 90 nye tagboliger, heraf 61 almene, i kommunen, mens der fra 2027 og frem estimeres 10 nye tagboliger pr. år.
Det er en lille forøgelse i forhold til perioden 2018-2022, hvor der blev nyetableret i alt 39 tagboliger fordelt på 13 ejendomme, heraf én med 12 boliger. Øvrige projekter har i gennemsnit 2 boliger, viser kommunens opgørelse. De nyetablerede boliger udgør altid familieboliger med størrelse jf. kommuneplanens rammebestemmelser.
Kommunens undersøgelse på området viser, at der allerede er etableret tagboliger i en stor del af de ejendomme, der har udnyttelige tagetager, og hvor servitutter ikke har forhindret dette. Dermed er potentialet størst, hvor tagboliger forudsætter etablering af en ekstra etage.
Overordnet vurderes potentialet for etablering af tagboliger i etageejendomme – estimeret på baggrund af BBR-data om uudnyttet tagetageareal pr. 2018 – at være på ca. 1.650 boliger af ca. 95 m2.
Servitutter kan spænde ben
Der er dog en række betingelser, der skal være opfyldt, før man som ejendomsejer kan få lov at etablere tagbolig i sin ejendom. Eksempelvis kan der være særlige krav til indretning, boligform og betalbarhed, til loftshøjde, elevator, opholdsarealer og parkeringspladser, krav i forhold til bygningens højde i forhold til kommuneplanen samt servitutter, der forbyder tagboliger.
Disse begrænsende rammer er der fremadrettet mulighed for at ændre på. Mulighederne kunne f.eks. være, at kommunen ændrer praksis og undlader at påtale netop servitutter, der forbyder tagboliger. Derved kan der potentielt etableres flere tagboliger, lyder det i forvaltningens materiale.
Manual for etablering af tagboliger
En anden mulighed er, at der fremadrettet kan stilles krav til etablering af almene boliger ved tagboligprojekter i store bebyggelser. Ligeledes er det muligt at tilføje retningslinjer i kommuneplanen med regulering af f.eks. størrelse og boligformer for tagboliger, som er forskellige fra boliger i ejendommenes øvrige etager.
En idé kunne også være at kommunen udarbejder en manual for etablering af tagboliger, ligesom man for eksempel har gjort i Københavns Kommune.
I netop Københavns Kommune har forskning fra DTU tidligere vist, at der er mulighed for ca. 10.000 nye boliger under de københavnske tage. Her er det især de gamle tørrelofter, der har været fokus på. De kan potentielt rumme 22.000 københavnere, vurderes det.
Fordele og ulemper
I Frederiksberg Kommune har forvaltningen opgjort potentielle positive effekter af nye tagboliger således:
– Flere (familie)boliger
– Mulighed for flere blandede boligstørrelser
– Optimeret arealudnyttelse
– Øget tilgængelighed, når der etableres elevator
– Bidrag til at nedsætte ejendommens CO2- udledning pr. m2 (varmere tagkonstruktion)
– Nedsat CO2-udledning pr. nybygget kvm ved etablering af ekstra etage
– Øget vedligeholdelsesniveau, når nye boliger finansierer renovering af ejendommen
– Understøttelse af bygningens æstetiske kvaliteter
– Flere altaner, når krav til udearealer ikke kan opfyldes
– Privatisering af udearealer
– Flere borgere til at understøtte fællesskaber
– Flere beboere til at bidrage til ejendommens drift
De mere negative effekter er:
– Større pres på ejendommens udearealer
– Øget behov for parkering på ejendommen
– Bygningens fællesarealer anvendes af flere
– Flere borgere anvender byens udearealer
– Øget pres på byens parkeringsarealer
Tagbolig er blevet en fordel for hele ejendommen
Et eksempel på en vellykket Aktion Tagbolig er at finde på Hostrupsvej 18 (foto ovenfor), hvor der er blevet etableret en stor familiebolig med tagterrasse samt taghave på taget. Her har man bl.a. foretaget en mindre ændring af tagkonstruktion, etableret tre kviste og fire vinduer mens trappetårnet er blevet forhøjet.
I samme ombæring er ejendommen blevet energioptimeret, der er blevet etableret elevator og grøn tagbelægning på dele af taget, de øvrige boliger har fået etableret etager, og så er den slidte og utydelige reklame på gavlen blevet genskabt, hvilket har kastet en kommunal facadepris af sig.
Den arkitektonisk vurdering af projektet lyder, at ejendommen, der har bevaringsværdi SAVE-5, i stor udstrækning har bevaret både sin oprindelige karakter, ydre fremtræden og sammenhæng med omgivelserne.
Kommunen har i dette projekt givet dispensation, så bygherre ikke behøvede at etablere én ekstra p-plads ved bygningen.
