Der foregår i disse dage en lang række store bygge- og anlægsprojekter i Danmark. Mange af disse byggerier sviner og støjer. Selvom entreprenøren overholder fastsatte støjgrænser, så kan støjen alligevel genere naboer. Spørgsmålet er herefter, om en lejer har nogle reaktionsmuligheder over for sin udlejer.
Lejemålet er mangelfuldt
Hvis et erhvervslejemål ikke lever op til den aftalte stand, er lejemålet som hovedregel mangelfuldt. Hvis udlejeren bærer risikoen for den mangelfulde stand, kan lejeren i henhold til erhvervslejelovens § 18, stk. 2 kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe lejemålets stand forringer brugsværdien af det lejede.
Men i relation til udefrakommende støjgener, som udlejer ikke har indflydelse på, har det tidligere været usikkert, om det overhovedet kunne karakteriseres som en mangel ved lejemålet. Østre Landsret har dog i en for nylig afsagt dom (gengivet i TBB 2016.495 og U 2016.2052 Ø) behandlet problemstillingen.
Udefrakommende støj
En lejer og udlejer indgik i 1999 en erhvervslejekontrakt om et lejemål, som skulle anvendes til administrations- og rådgivningskontor. Ingen af parterne vidste, at der flere år senere skulle iværksættes et omfattende metrobyggeri på pladsen foran lejemålet – Jagtvej, København Ø. Det var ubestridt, at hverken lejer eller udlejer var skyld i støjen.
På to ud af tre sale i lejemålet var støjniveauet højere end det niveau, som Arbejdstilsynet anbefalede for kontormiljøer. På baggrund af det gennemførte syn og skøn fandt Landsretten derfor, at lejemålet var mangelfuldt.
Landsretten tiltrådte således byrettens vurdering og fastslog – selvom udlejer ikke selv var skyld i støjniveauet – at udlejer var nærmere end lejer til at bære risikoen for de med metrobyggeriet forbundne langvarige støjgener, som oversteg en almindelig tålegrænse. Lejeren var som følge heraf berettiget til et forholdsmæssigt afslag på 20 procent for en periode på cirka halvandet år, hvor lejer ikke fuldt ud havde kunnet anvende lejemålet som forudsat i lejekontrakten.
Dommens betydning
Med den omtalte dom er det hermed slået fast, at udefrakommende støjgener kan udgøre en brugsforringende mangel ved lejemålet, som kan berettige lejer til forholdsmæssigt afslag i lejen.
Dette gælder også, selvom udlejer ikke har indflydelse på sådanne udefrakommende forhold. I det indbyrdes forhold mellem parterne slår landsretten fast, at udlejer i sådanne situationer må være den nærmeste til at bære sådanne risici.
Det må dog kunne udledes af dommen, at der skal være tale om ganske omfattende og langvarige støjgener. Forbigående støjgener vil som udgangspunkt ikke berettige lejer til forholdsmæssigt afslag i lejen.
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
'; 
';