Industriejendomme er næste skridt på bæredygtighedsagendaen

ESG og bæredygtighed fylder allerede meget hos de største investorer og virksomheder, så bæredygtighed får øget betydning for hele ejendomsbranchen. Bare for fem til syv år siden talte nærmest ingen om bæredygtighed, så det er gået ret stærkt.

Sådan siger Helle Nielsen Ziersen, der er Head of EDC International Relations Poul Erik Bech. Som veteran i ejendomsbranchen og via den løbende dialog med internationale kunder samt samarbejdet med JLL, en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder, kan hun tydeligt se, hvorledes ESG og bæredygtighed får stigende betydning. I første omgang gælder det især kontorer, men det har bredt sig gradvis til andre dele af ejendomsmarkedet, herunder industri med lager-, logistik- og produktionsejendomme.

– Når internationale virksomheder og investorer overvejer at leje eller investere i Danmark, lægger de stor vægt på, at ejendommene f.eks. er DGNB-certificerede, der er den mest gængse ordning herhjemme, eller er certificeret via LEED og BREEAM, som er de mest udbredte ordninger i andre EU-lande, fortæller Helle Nielsen Ziersen videre.

EU-taksonomien er en væsentlig drivkraft

ESG har været et vigtigt emne i ejendomsbranchen gennem en del år, og det har nu bredt sig til industrisegmentet. Ifølge Mads Bjerrum Christensen, der er industrichef i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus og ligeledes kender det logistiktunge Trekantområde ved Vejle, vil det være en klog disposition at indtænke ESG, hvis man ønsker at bygge nyt eller har planer om at investere i industriejendomme.

Når bæredygtighed er på fremmarch inden for den type ejendomme, skyldes det især den grønne omstilling, ikke mindst på EU-niveau. Bygninger står for en meget stor del af CO2-udledning og ressourceforbruget herhjemme lægger de beslag på cirka 40 % af det samlede energiforbrug. Derfor stiller EU krav om bæredygtighed og energieffektivitet både i forbindelse med nybyggeri, og når det gælder eksisterende bygninger. Det sker gennem det såkaldte EU-taksonomi direktiv.

Skal tænke grønt gennem hele værdikæden

Kravene skærpes løbende, også for store investorer og banker. Populært sagt skal de rapportere om, hvor grønt de investerer og låner penge ud. I endnu bredere forstand skal stadig flere virksomheder i alle brancher rapportere om, hvor meget de belaster omverden – samt hvad de gør for at blive mere bæredygtige, f.eks. når de lejer nye lokaler. Rapporteringen sker som led i reglerne om ESG (Environment, Social and Governance) altså miljø og klima, sociale forhold samt virksomhedsadfærd i form af samfundsansvar. Helle Nielsen Ziersen pointerer, at der kan være betydelige gevinster til dem, som tager ESG-dagsordenen til sig:

– Hvis du som udlejer har en bæredygtig ejendom, får du adgang til bedre lån. Desuden er ejendommen lettere at få lejet ud, og du kan få en bedre pris, når du en dag vil sælge den. Hvis man på den anden side står med en ældre ejendom, som ikke er certificeret og ikke er bæredygtig, risikerer den at blive et ’stranded asset’, som er vanskeligt at sælge, fordi den type ejendomme er sværere at leje ud og ikke giver adgang til billige grønne lån i bankerne, uddyber Helle Nielsen Ziersen.

I juni 2024 viste en måling blandt 250 europæiske kapitalforvaltere med investeringer for 1.700 milliarder kroner, at mere end halvdelen havde mindst 30 % af de såkaldte ’stranded assets’ i deres porteføljer, og hele 94 % så ’markante udfordringer’ i netop denne del af porteføljen. Undersøgelsen blev gennemført af it-virksomheden Deepki, der hjælper ejendomsinvestorer med data til ESG-rapportering.

Ofte brug for kvalificeret rådgivning

Helle Nielsen Ziersen føjer til, at nogle udenlandske investorer har specialiseret sig i at opkøbe brune eller sorte lager- og industriejendomme, som de omdanner til bæredygtige, grønne bygninger med henblik på at opnå et større lejepotentiale og dermed en værdistigning på ejendommene. Men hvordan skal udlejere og investorer orientere sig i en ejendomsbranche, der omfattes af stadigt mere komplicerede regler om bæredygtighed og af skærpede krav om rapportering? Nogle håndterer det selv. Andre sparrer med en rådgiver.

– I EDC Erhverv Poul Erik Bech kan vi bredt i organisationen rådgive både investorer og lejere, om hvordan en ejendom kan opgraderes og gøres mere bæredygtig samt, hvordan det kan finansieres. Det kan f.eks. være relevant at etablere solceller på taget og strømbesparende LED-belysning. Det kan også handle om at udskifte døre, porte og sluser eller om at gennemføre en udvendig facadeisolering, fortæller Helle Nielsen Ziersen.

Kunderne stille krav om grønne lokaler

Desuden er det vigtigt at være opmærksom på lejeaftaler. Det er måske nyt for nogen, men grønne afsnit er på vej ind i mange lejekontrakter, og det kan EDC Erhverv Poul Erik Bech ligeledes være med til at rådgive om. Når en udlejer skal rapportere om, hvor bæredygtig en ejendom er, kræver det nemlig ofte, at lejerne leverer data, f.eks. om forbruget af el, varme og vand i deres lokaler.

Den stigende betydning for ESG industrisegmentet skyldes især de største investorer og store koncerner. Danske pensionskasser tænker meget i ESG, men traditionelt har de mest investeret i boliger og kontorer. Inden for lager og logistik ser man dog nu også pensionsselskaber foruden en række internationale investorer. ESG slår altså igennem alle steder, også inden for industrisegmentet, hvor f.eks. mange virksomheder oplever, at deres kunder stiller krav om at de så at sige bor grønt. Det smitter af på interessen for lejemål, hvor der er fokus på bæredygtighed.