På få år har internationale investorer med amerikanske Blackstone i spidsen købt op af lager- og industriejendomme i hovedstadsområdet, så de i dag står bag hovedparten af alle handler i ’light industrial’-segmentet over 25 mio. kroner.
De viser tal fra ReData, Cushman & Wakefield REDs platform for ejendomsdata.
Lager- og industriejendomme omtales i dag som ”light industrial”-ejendomme. De huser typisk de mange virksomheder, som servicerer og drifter storbyen.
Ejendomsvurderinger og lejeloven – det er tid til et paradigmeskifte
Bag opkøbene ligger en forretningsmodel, som danske investorer hidtil har været tøvende overfor.
Det fortæller Kim Søberg Petersen, der er partner og specialist i Capital Management hos Cushman & Wakefield RED.
– De internationale investorers forretningsmodel er baseret på en enkel fortælling om udbud og efterspørgsel. Med en pågående stærk urbanisering stiger efterspørgslen efter denne type ejendomme, der bidrager til service og varegrundlaget til den konstant voksende hovedstad. Omvendt falder udbuddet af denne type ejendomme i øjeblikket, da både kommuner og investorer ofte foretrækker at konvertere dem til boliger, der på kort sigt er mere lukrative.
Kan forvente en fordobling af lejen
Kim Søberg Petersen forklarer videre, at kommunerne ikke har indtænkt den stigende efterspørgsel efter light industrial i deres planlægning. Ligeledes fortsætter de med hellere at sælge boligbyggeretter fremfor at udvikle nye industriområder:
– På den baggrund opleves det nu, at lejeniveauet på markedet for industriejendomme kan presses op, og det er ikke urealistisk at forvente en fordobling af lejen på light industrial-aktiver inden for en overskuelig årrække.
Blackstone-selskaber køber 10 industriejendomme i Storkøbenhavn
Kim Søberg Petersen tilføjer, at de internationale investorers relativt aggressive opkøbsstrategi ikke kun finder sted i Storkøbenhavn, men i hele Europa.
– Light industrial-segmentet i Storkøbenhavn har hidtil typisk været domineret af mindre lokale investorer og brugere, men nu ser vi globale fonde være særdeles aktive her, mens danske investorer tøver.
De 10 største investorer
Hovedstadsområdets 10 største investorer i light industrial 2022-2024 (handler over 25 mio. kroner):
1. Blackstone (international investor): 1,9 mia. kroner
2. OK a.m.b.a. (dansk brugerejer): 502,91 mio. kroner
3. Brunswick Real Estate (international investor): 438,55 mio. kroner
4. Stoneweg (international investor): 400 mio. kroner
5. KKR (international investor): 299,51 mio. kroner
6. Highbrook Investors (international investor): 260,07 mio. kroner
7. IKEA (brugerejer): 252,67 mio. kroner
8. PensionDanmark (dansk pensionselskab) 196,76 mio. kroner
9. Cromwell Property Group (international investor): 184,27 mio. kroner
10. Swiss Life (international investor): 163,50 mio. kroner
Kilde: ReData
Situationen kan sammenlignes med, da internationale investorer efter finanskrisen begyndte et mindre opkøbstogt af særligt kontoraktiver i København, siger han. Også dengang stillede de danske investorer sig skeptiske omkring de udefrakommende aggressive forventninger til lejeprisudviklingen og mente, at der blev købt for dyrt ind.
Ifølge tal fra ReData blev der i perioden 2022-2024 alene i Storkøbenhavn handlet med light industrial-ejendomme for over 8 mia. kroner. Andelen af udenlandsk kapital var her at finde i 75 % af alle gennemførte handler over 25 mio. kroner. Trækker man brugerejendommene ud af ligningen, står de internationale investorer for omkring 90 % af investeringerne.
