Kommunalbestyrelser med landdistriktsområder i tilbagegang kan ikke komme uden om det: De skal prioritere, planlægge og beslutte hvilke områder i kommunen, der har potentiale for udvikling, og hvor det giver bedst mening at nedrive tomme og overflødige boliger.
Sådan lyder budskabet i en ny rapport, “Boligmarkedet uden for de store byer”, fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) ved Aalborg Universitet København. Under ledelse af forskningschef Hans Thor Andersen har et forskerteam undersøgt boligmarkedet uden for de store byer for at give et forskningsbaseret og realistisk billede af situationen. Dermed er fremskaffet et kvalificeret grundlag til at vurdere udviklingsmulighederne i landdistrikterne.
– Årsagen til situationen er strukturelt bestemt og ikke et udslag af konjunkturforandringer. Arbejdspladser inden for landbrug og industri er for længst afløst af serviceerhverv i byerne, hvor boligerne også er koncentreret. Derfor vil boligmarkedet i landdistrikterne heller ikke af sig selv blive bedre i fremtiden, siger Hans Thor Andersen.
Sikkerhed for investering
Som en konsekvens af strukturændringerne står vi i dele af landet med mange overflødige boliger, der ikke er efterspørgsel efter. Boligerne lever typisk ikke op til dagens standard med hensyn til komfort, energiforbrug og planløsning. På baggrund af Danmarks Statistiks opgørelse af ledige boliger er det forskerteamets forsigtige skøn, at henved 60.000 af husene er tomme og vurderes som overflødige. Det er her, der er et potentiale for at nedrive for at skabe investeringssikkerhed og udvikling.
For at både private boligsøgende og erhvervsinvestorer igen skal få øjnene op for landdistrikternes kvaliteter, vil en kommunal planlægning kunne bane vejen for den fornødne investeringssikkerhed på ejendomsmarkedet for de øvrige boliger. En større sikkerhed øger samtidig mulighederne for at opnå finansiering gennem banker og realkreditinstitutioner.
Træd i karakter
Hele øvelsen går ud på at skabe gode livs- og udviklingsvilkår for de op mod 20 procent af befolkningen, der bor i yderområderne, og det gøres ikke kun ved hist og her at rive en udtjent ejendom ned. Der er behov for en mere helhedsorienteret planlægning, hvor blandt andet nedrivninger og offentlig service samtænkes. En sådan planlægning bør udarbejdes i tæt samarbejde med områdernes beboere og kommuner og gerne også i samspil med finansieringsselskaber og staten.
Prøv partnerskaber
Da det er en stor økonomisk opgave for bygningsejerne, lokalsamfundene og kommunerne at nedrive og i nogle tilfælde renovere utidssvarende bygninger, er det værd at overveje mulighederne for at udvikle partnerskaber, hvor stat, kommuner, kreditforeninger/finansieringsinstitutter, boligejere og lokalsamfund arbejder sammen om en gensidigt forpligtende og langsigtet indsats for at forbedre og rydde op i de nødlidende lokalsamfund.
De henved 60.000 parcel- og stuehuse og andre typer nedrivningsmodne boliger anslås at koste 100.000 kroner pr. nedrivning, hvilket i alt beløber sig til fem til seks mia. kroner. Processerne tager tid i de enkelte lokalsamfund, så dette beløb vil være fordelt over flere år. Der vil løbende komme nye ejendomme til, men den aktuelle udfordring er at få håndteret den bygningsmasse, der allerede er i overskud og nedslidt.
Et langt, sejt træk
– Det er ikke nogen let øvelse for kommunerne, da der er mange følelser og sociale hensyn forbundet med ændringerne. Men det tager adskillige år med stort lokalt engagement og diverse offentlige midler samt fondstilskud at stabilisere eller vende en negativ udvikling i småbyer og lokalsamfund gennem nedrivning og byfornyelse. Så det er om snarest at komme i gang, siger Hans Thor Andersen.
